世界观点：青塔、西红门宅地触顶+摇号成交 明星地块带热北京土拍市场

继42家房企围抢昌平朱辛庄地块之后，5月6日，北京丰台区青塔地块及大兴区西红门地块再次火热出让。

(相关资料图)

据不完全统计，当天两宗宅地竞拍吸引了近30家房企参与报名，最终均为触顶+摇号成交，成交总额64.745亿元，平均溢价率15%。其中，青塔地块在土地规则限制的前提下，仍成为北京近五年来土拍市场“第二热”的地块。

综合来看，今年北京土地市场既有触顶摇号成交的地块，也有房企托底成交的，其中，土地自身条件及利润空间成为房企拿地的决定性因素。

需要关注的是，目前不少房企手上的“存粮”不足，加上更多房企调整战略布局，转向一二线城市，进而带热北京土拍市场。

5月6日，北京丰台区青塔地块及大兴区西红门地块双双触顶成交，收金64.745亿元。图/直播截图

青塔地块“未拍先火”，补充公告改写土拍规则

作为“明星”地块，丰台青塔地块竞价激烈程度早在预料之中。地块竞拍不到5分钟，就有多家房企同时举牌，随后报价“触顶”而转入摇号环节。彼时仍有15家房企及联合体参加摇号，最终由建工+城乡房屋联合体以总价27.485亿元摇号摘得，成交楼面价约5.28万元/平方米，溢价率15%。

北京链家研究院分析师岳微认为，丰台青塔地块“未拍先火”，在预申请阶段就有40多家房企有意愿参与。由此，北京市规划和自然资源委员会发布丰台青塔等用地使用权出让公告的补充公告，提出“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。”

对于此举，当时北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，这一调整使得“同一集团成员企业”不再成为“对手”，但可以“合作共赢”，更加利于行业发展及集团成员企业内部间资源调配。另外，本次调整将更加有效地抑制通过增加关联企业参与数量从而提高摇号中签概率的情况发生。

这一土地新规在一定程度上制约了“马甲”的出现。即便如此，在现场竞价环节，丰台青塔地块仍然吸引了17家房企及联合体参与。

据中指研究院分析人士表示，青塔地块依然创造了北京土拍市场自2018年以来，在报名房企及联合体数量上仅次于今年早些时候的昌平朱辛庄地块创下的历史，成为北京近五年来土拍市场“第二热”的地块。

从参加青塔地块竞价的房企来看，包含金隅、华润、天恒、中铁、城建、中海、建工+城乡房屋、京能+电建、金茂、中建玖合、华发、建发、厦门国贸、龙湖、万科+南通海门海泰、江苏师山置业、扬州华景置地。

岳微认为，参与竞争的主力仍为实力雄厚且在区域有深耕经验的房企，值得注意的是，长期未在北京拿地的万科以联合体再度参与北京市场。此外，南方房企进京布局意愿更加强烈，除多次参与北京土拍的建发、厦门国贸外，也出现南通海门区国资控股的江苏师山置业、南通海门海泰以及扬州国资控股的扬州华景置地。

值得关注的是，参加青塔地块线下竞拍的企业包括了中海及中建玖合。中海隶属于中国建筑集团有限公司，如果严格来说，中海及中建玖合同属于中建集团。此前，业内猜测，中海和中建集团的建设局不会同时出现。而此次通过青塔地块，表明最终中海和中建集团下属的建设局并未被认定为同一家集团公司。

每平方米“房地差”超3万元，利润空间充足

据土地出让文件显示，丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块为二类居住用地，建筑规模为5.2万平方米，起始价23.9亿元，起始楼面价为4.6万元/平方米，上限地价为27.485亿元，销售指导价为8.5万元/平方米。由此可见，每平方米“房地差”超过3万元，这也是吸引众多房企竞拍的原因。

对于青塔地块如此火热的原因，岳微表示，首先是地理位置优越，邻近西四环，与海淀区一路之隔，有地铁11号线规划预期，周边配套、居住界面成熟。同时，该地块体量小，居住属性纯粹，总价不高，“房地差”较大，有充足的利润空间。此外，近年来，西四环至五环之间新房项目供应主要集中在丰台区小瓦窑、大瓦窑板块以及石景山区衙门口板块，青塔板块无直接竞品项目，预计销售流速较为可观。

中指研究院分析人士也认为，青塔地块3公里的范围内有成熟的商业、教育及医疗配套，这放在整个北京市场，都是“拍一块少一块”的稀缺地块，大家自然也都会抢着要。

据悉，目前丰台青塔地块周边在售的新房项目包括北京城建·龙樾天元和北京城建·宸知筑，两个项目的均价分别为8.2万元/平方米、7.5万元/平方米。

西红门板块迎来利好，华润置地“双触顶+摇号”夺地

5月6日现场竞价的另一宗地块是大兴西红门地块，其吸引了包括兴创、中建壹品、华润+中铁、中海、厦门国贸、城建、龙湖、保利、招商、首开、建发共11家房企参与。虽然从竞买报名企业数量上不及青塔地块，但也汇集了六大央企参与角逐。

经过17轮竞报，该地块达到地价上限37.26亿元，随后转入竞“现房面积”环节，经过中海及龙湖的多轮拉锯战，达到上限1.8万平方米，转入摇号环节。彼时仍有6家房企及联合体参加摇号，最终由中铁+华润置地联合体以总价37.26亿元+现房1.8万平方米“双触顶”摇号摘得，溢价率为15%。

值得关注的是，西红门组团地块中其余两宗地块在2022年土拍中都未触顶成交。在岳微看来，主要是由于板块配套及居住界面现状一般，而此次西红门地块触顶成交的主要原因是，板块规划利好明确落地，其中，在交通轨道方面，虽地块目前无轨道交通，但19号线明确规划西红门东站，未来7站可达金融街。另外，在教育资源方面，该地块周边2宗教育用地明确引入黄城根小学、北京四中，再有商业综合体“元·创大都会”开工建设再度提升板块居住配套。

岳微认为，西红门板块为新开发区域，在华润、兴创、中铁等开发企业已打造西红门·橡树湾（一期、二期）、御璟星城等新房项目的基础上，华润、中铁再添一子，未来项目交付后，将形成一个新兴的高品质居住圈，市场认可度及潜力价值都将得到提升。

对于今年的土地市场，岳微认为，今年北京土地市场整体呈现愈加回暖态势，但单一地块的成交依然呈现冷热不均、分化明显的局势。既有热点地块触及上限摇号确定归属，也有地块出让遇冷由开发企业托底成交，地块自身条件及利润空间成为开发企业拿地的决定性因素。

另有业内人士认为，经历去年的谨慎投资之后，房企手上的“存粮”不足。此外，目前很多房企调整战略布局，重点向一二线城市倾斜，导致更多房企关注北京优质地块，这些因素均是北京土拍热起来的原因。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 吴兴发

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