每日观点：上海2023年第一批次集中供地，19宗收金519亿，参拍企业数量近6年最多！

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4月21日，上海2023年第一批次集中供地完成全部19宗地块的出让，总成交金额519亿，平均成交楼面价26089.9元/㎡，平均溢价率7.3%，其中4宗地块底价成交，15宗地进入一次性报价，14宗地由央国企和地方国资竞得。此次参与竞拍企业的数量为近6年以来最多，近20家民企和 3家混合所有制企业参拍，保利发展、招商蛇口(001979)、万科、中铁建、象屿、金地都独立或是以联合体的形式分别获得2宗地块，部分企业报名了多宗地块，但仍未有收获，竞争十分激烈。

(相关资料图)

上海的经济、人口净流入在全国各城市中名列前茅。当前上海房地产限制性政策仍是在全国范围最严格的一档，后续可调整优化空间较大，目前落户政策的放松，对市场有较明显的带动效果，使得上海可售库存进一步减少。上海去年整体销售情况较好，项目整体的去化有保障，相对来说，企业现金回流较快，目前开发商最为重视资金安全，所以现金回流较快的上海，对开发商来说是较为优质的城市。

本批次19宗地的位置都临近外环，且多为临铁地块，整体来看区位较为优质。部分地块所在板块为近年来供应较少的板块，板块域内待释放购房需求较多。部分出让地块房地联动价有所上调，为开发商预留的利润空间有一定提升。同时部分地块房地联动价相较周边二手房存在一定倒挂现象，未来项目销售有保障。

房企战略高度趋同，一批次地块质量整体都较高，同时大部分地块体量较小，房企资金可以实现快进快出，另外房企年初积极补仓，共同作用下，此次上海土拍热度高企。

3月31日，上海发布2023年度土地供应计划，今年整体的土地供应规模基本保持去年的供应水平，部分区域如闵行、浦东新区会加大土地供应，临港则会大幅度减少土地供应。预计有资金实力的央国企和地方国资，后续仍然会加大对上海的投资。

图：上海2023年第一批次集中供地成交结果

其中，4月21日成交的三宗地块中，闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，是一批次供地中起始价最高的地块，起始价69.3亿，出让面积65071.20平方米，起始楼面价42579元/㎡，房地联动价75000元/㎡。最终上海万怡景置业有限公司&中铁房地产集团华东有限公司（万科&中铁建联合体）通过一次性报价竞得该地块，成交总价75.486亿元，成交楼面价46402元/㎡，溢价率8.98%。

闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块，建设用地面积20930㎡，规划建筑面积41860㎡，该地块同样吸引了20多家房企参与现场竞价，最终中华企业股份有限公司通过一次性报价竞得该地块，成交总价20.1亿元，成交楼面价48029元/㎡，溢价率8.19%。

闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块,建设用地面积12958㎡，规划建筑面积：27211㎡，共有16家房企参与现场竞价，最终上海建工房产有限公司&上海保利建锦城市发属有限公司（上海建工(600170)&保利发展联合体）通过一次性报价竞得该地块，成交总价13.09亿元，成交楼面价48105元/㎡，溢价率8.52%。

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上海土地市场月报2023年03月

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上海房地产市场月报2023年03月

https://u.fang.com/ysrbat/

▌202302806

地块位置：闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块

建设用地面积：65071㎡（97.61亩）

规划建筑面积：162678㎡

用地性质：住宅用地

起始价：69.3亿元

成交价：75.486亿元

成交楼面价：46402元/㎡

溢价率：8.98%

竞得人：上海万怡景置业有限公司&中铁房地产集团华东有限公司（万科&中铁建联合体）

图片来源：中指·开发云（点击查看）

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地块所处梅陇春申规划利好较多，有较大的增值空间，周边规划有商场，商业配套会有所提升，近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目，出现供应缺口。交通便利，邻近地铁15号线，多条公交线路环绕，且距离虹梅南路地铁站仅0.5km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学上海闵行区民办弘梅小学(蔷薇校区)、区重点中学上海市第二中学(梅陇校区)、梅陇社区卫生服务中心曹行分中心、购物中心海梦一方等生活配套，周边有丰财园精舍、梅馨陇韵等33个公园景点。

图片来源：中指·开发云（点击查看）

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▌202302807

地块位置：闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块

建设用地面积：20930㎡（31.40亩）

规划建筑面积：41860㎡

用地性质：住宅用地

起始价：18.5亿元

成交价：20.1亿元

成交楼面价：48029元/㎡

溢价率：8.47%

竞得人：中华企业(600675)股份有限公司

图片来源：中指·开发云（点击查看）

【中指报告】https://u.fang.com/ytbsrt/

地块所处莘庄板块处于发展阶段，规划利好较多，有较大的增值空间，临近规划地铁(在建)12号线西延线;(在建)嘉闵线，未来交通更加便利，周边规划有公园，环境配套会有所提升，近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目，出现供应缺口。交通便利，邻近地铁12号线，多条公交线路环绕，且距离七莘路地铁站仅1.0km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市重点小学闵行区七宝镇明强小学西校区、市重点中学上海市民办协和双语尚音学校、二级医院上海摩尔同乐口腔医院、购物中心莘庄维璟印象城等生活配套，周边有南张天主堂、福禄园等44个公园景点。

▌202302808

地块位置：闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块

建设用地面积：12958㎡（19.44亩）

规划建筑面积：27211㎡

用地性质：住宅用地

起始价：12亿元

成交价：13.09亿元

成交楼面价：48105元/㎡

溢价率：8.52%

竞得人：上海建工房产有限公司&上海保利建锦城市发属有限公司（上海建工&保利发展联合体）

图片来源：中指·开发云（点击查看）

【中指报告】https://u.fang.com/ytbsrt/

地块所处莘庄板块处于发展阶段，规划利好较多，有较大的增值空间，临近规划地铁(在建)12号线西延线;(在建)嘉闵线，未来交通更加便利，周边规划有公园，环境配套会有所提升，近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目，出现供应缺口。交通便利，邻近地铁12号线，多条公交线路环绕，且距离七莘路地铁站仅0.6km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市重点小学闵行区七宝镇明强小学西校区、市重点中学上海市文来中学初中部、二级医院上海摩尔同乐口腔医院、购物中心莘庄维璟印象城等生活配套，周边有七宝耶稣堂、观叶界等48个公园景点。

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