约谈“敲打”新政加码 部分城市房价仍上涨

来源： 经济参考报

热点城市房价过快上涨 三大原因值得关注

业内分析，造成部分城市房价上涨的原因主要有三点：政策滞后效应、供求关系紧张、焦虑情绪包围。

一是政策存在滞后效应。中山大学管理学院教授陈珠明认为，2020年下半年以来，经营贷、消费贷等违规流入楼市，是部分地区房价快速上涨的重要推手，最近多部门出台政策，只要严格执行，一定程度上抑制房地产的炒作氛围，但政策影响存在滞后效应，一段时间后才能看出效果。他预计，禁止经营贷流入楼市的政策在“一个月左右”会产生明显效果。

二是部分区域供求关系紧张。据统计，目前广州市天河区去化周期仅3个月有余，而该市第一批“集中供地”的48幅地块名单中，天河区没有地块在列，该区域的供求关系紧张程度可见一斑。

“关键还是要进一步加大居住用地供地面积。”长期关注合肥楼市的合肥学院房地产研究院相关负责人分析认为，作为省会城市，合肥市住宅用地出让面积增长幅度连续4年至5年几乎停滞。同时，合肥的土地出让面积、出让金额等关键指标低于江苏徐州、浙江台州等城市，这与合肥作为省会城市的定位是不匹配的。另外，相比杭州每新增人口对应商品房新增128平方米，合肥每新增人口对应的新增商品房面积仅为64平方米。

三是焦虑情绪笼罩。中原地产首席分析师张大伟指出，今年1至2月份各线城市二手房交易呈现量价齐升态势。上海、深圳和杭州等地楼市调控政策升级，在部分中介和自媒体营造的氛围下，部分购房者担忧失去购房资格，因此加快入市。

“调控只会让房价短时间内横盘，最多跌500-1000元，但过后的涨幅又何止五千、一万元?买房你有可能买贵，但永远不会买错!”提到严厉调控下的房价走势，一篇自媒体稿件如此写道。

3月初上海、杭州等地的调控政策出台后，千里之外的广州发生“蝴蝶效应”。在广州购房者的微信群中，“广州购房资格即将收紧”“新房限价后双合同首付变相提高”“再不上车就没有机会了”等消息开始传播。

在北京，一些中介人员对记者宣称每年5月份为入学政策发布时间，因此务必要在5月前完成购房交易，避免政策有变。而这类中介正是购房者主要信息来源。

“我们看到上海出了最新政策，有传言说北京也马上要出政策，因此正在加紧办理手续，我周围有很多像我一样焦虑的人。”一位正考虑在西城购买学区房落户的家长对记者说。

严控经营贷 加强社交媒体内容监管

陈珠明等业内人士建议，保持政策的基本稳定和连贯性。以广州为例，在严格限购政策下，2015年经历一波上涨后，2016年左右广州开始执行严格限购政策，市场较平稳，但南沙和黄埔等区域从2017年起以“人才卡”的名义打开口子，而近期在房价大涨后，这两个区又收紧了“人才卡”的口子。

张大伟认为，经营贷流入楼市的本质是按揭贷款与经营贷过高的利差，目前经营贷利率比按揭贷款利率低2个百分点左右，而经营贷贷款周期可长达20年，“流入楼市的动能太大”。他建议，严格和长期坚持严厉打击经营贷流入楼市的行为。

“针对一些套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度能够抑制市场过热，让经营贷回归本质，有助于企业经营，一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。”张大伟说。

复旦大学管理学院副教授刘明宇建议，大力度推动利率的市场化，并以税收优惠等方式替代部分超低利率和超长期限的经营贷。

合肥房产局房地产市场监管处副处长乔磊建议，一方面，要充分利用城市新增人口、商品房新增销售面积等数据资源，加大具有前瞻性的预判分析研究，进一步改善供需关系。另一方面，在房地产调控中应当更注重舆论引导，加强微博、抖音和直播平台等社交媒体的内容监管，营造良好舆论环境，化解公众购房焦虑。(程士华、王浩明、郑钧天、马剑、郭宇靖)

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