长租公寓连环爆雷！长租公寓如何从源头规避爆雷风险?

“巢客遇家”等房屋租赁爆雷后，除了房东租客自行达成和解外，通过公安机关、街道、社区等，累计调处化解矛盾纠纷1万余件。基本上制止了赶客行为，及时避免了因长租公寓跑路而可能引发的社会风险。

经过成都市警方调查，“巢客遇家”涉及成都地区房源10322套，涉案房租金额达2.27亿元。连合之家涉案房源2000余套，涉案金额达6300万元。两家公司均涉嫌合同诈骗。

2020年，成都长租公寓爆雷事件中，涉及两家公司的报案材料多达8800余份。去年8月12日和9月16日，两家公司均涉嫌合同诈骗被刑事立案。目前两名犯罪嫌疑人均已移送检察机关审查起诉。截至目前，成都市公安机关共立案查处住房中介机构涉嫌合同诈骗等刑事案件15起，主要涉及23家住房中介机构，依法刑事拘留2人、批准逮捕8人、取保候审1人。

“高进低出”“长租短付”!长租公寓如何从源头规避爆雷风险?

根据成都市高新区公安分局的侦查，“巢客遇家”通过利用“高进低出”“长租短付”的经营模式，吸纳了大量的租客资金，但从调取公司资金流水显示，其经营方式不仅无任何盈利点，而且大量公司资金被公司高管挥霍使用。

成都市公安局副局长 周刚：这也是我们公安机关目前比较纠结的问题。像“巢客遇家”和“连合之家”这两个案子，追了两台豪车、100多万现金，还追了部分金银首饰，但这对老百姓造成的损失来说确实是微乎其微。你剩下的损失实际上都在过程中被损耗了。公安机关要追赃，确实很难了。

警方调查发现，这些爆雷的长租中介公司的创始人，有不少曾经进进出出于各个中介公司。

就在“巢客遇家”和“连合之家”等跑路事件渐渐平息时，2020年11月，成都市桂溪派出所，又接到类似报警信息。这次，是蛋壳公寓。

蛋壳公寓2015年成立，快速扩张，红极一时，并在2020年1月登陆纽交所。2020年10月中旬开始，蛋壳“破产跑路”的传闻不断流传，大量公寓出现断网、无人管理的状况，各地蛋壳合作的供应商也被拖欠资金。2020年11月，成都警方开始接到租户关于蛋壳的报警信息。有了处置“巢客遇家”跑路事件的经验，这次，成都市有关部门的行动更为主动，在刚刚发现苗头时就迅速介入。

2018年6月，蛋壳(成都)公寓管理有限公司在成都设立。2年多时间里，蛋壳公寓在成都管理房源约1.1万套，4.4万间涉及房东和租客约4.6万人。其中，使用租金贷人数约2.4万，在贷金额约1.4亿元。

政府部门主动出击 提前介入

为了避免蛋壳爆雷可能引发的社会风险，成都政法委与有关部门主动出击，提前介入，寻找从源头化解风险的方案。

根据成都市住房和城乡建设局总工程师杨运坤的介绍，他们原本寄希望推动其它企业收购成都蛋壳公司。如果收购成功，意味着成都蛋壳可以作为独立公司继续进行正常运营，避免受总部资金链断裂、经营失败的影响。这样既可以从源头直接化解长租公寓跑路的风险，也直接让4.6万房东和租客免受经济损失。

成都市住房和城乡建设局总工程师 杨运坤：我们也找了微众银行，对接的主要想法就是希望微众银行在租金贷这块，对我们租客的租金贷有比较妥善的处理方式。微众银行对收购公司这个非常支持，愿意配合。

但是，蛋壳总部混乱的状态已经完全超出了他们的预期。

2020年11月16日，蛋壳公寓官微发布“没有破产，不会跑路”。一周后的11月24日，成都公司人去楼空。

2020年12月4日，微众银行发布公告称，“可以实现即使蛋壳租金贷租客不继续还贷，也可以结清贷款。”

今年4月6日，因未能及时充分准备披露信息等原因，纽交所宣布启动蛋壳公寓的摘牌程序，股票也被停止交易。

社区网格员等基层自治力量 主动提供服务

2018年，成都进行统一网格划分，按照约1000人一网格员的做法，招聘愿意扎根社区的专职人员，发现、搜集所属社区状况，并排查劝调一般矛盾纠纷，如今，他们已遍布在成都大街小巷，随时收集并解决群众反馈的问题。

实际上，去年5月，代永芳就曾经求助过社区网格员，在和“巢客遇家”签订委托合同时，她对公司可以给她高过市场价的房租有过怀疑，并且当时已经发生杭州“巢客遇家”疑似跑路的新闻。但“巢客遇家”方面称，杭州和成都属于两家公司，成都公司经营正常，半信半疑的代永芳拉着巢客的业务员找到了社区网格员。

成都市在2017年全国首创，设立市委城乡社区发展治理委员会，推动社区发展治理。主动为群众提供服务，力求把矛盾问题解决在源头。

在社区的联络下，签订合同的当天下午，肖雅升律师向代永芳说明了“巢客遇家”房屋租赁合同中可能存在的风险。

律师 肖雅升：正常的租赁合同，如果中介公司一旦违约，那么作为房东它是可以收回房屋，然后可以清退房屋里面的实际承租人。委托合同的话，根据相关法律规定，那做出来的事情和这个事情的法律后果，可能都需要委托人来承担，这就是它最大的一个区别。

从采访期间，我们拿到的合同来看，“巢客遇家”和房东所签合同，均为《资产委托管理服务合同》。肖律师表示，从法律关系上来看，这种合同已经不是单纯的租赁合同，而是房东和中介公司建立了委托代理管理，是房东和中介公司的一种信任关系，一旦信任关系破裂，那法律的后果则需要房东独自承担。

因为合同补充条款的存在，代永芳在后期协商中掌握了更多主动权。在社区和民警的帮忙协调下，受到影响的20个租户中，有7户选择直接搬离。另外13户分别接受了代永芳提出的解决方案，房租月付，金额由之前的1230元降至700元，双方各承担一部分损失。

开设企业监管账户 加强租金监管

为了规范房屋租赁市场，成都市建立健全监管制度，从源头上减少风险。截至目前，累计开设企业监管账户338家，注销住房租赁市场主体1256家，纳入异常经营名录1832家，下架不合规房源信息约13万条，备案租赁合同约20万件。

成都市住房和城乡建设局总工程师 杨运坤：去年我们专门出台了几个文件，我们要求租赁企业到我这开报告。经过我们认可的，才允许对外发布房源。发布房源之后，租金监管就更上了，发布房源时，就要宣传租金监管账号。租客在租这套房子时，就能够同时了解有个监管账号，三个月以上的租金应该存入这个监管账号。

大数据哨兵系统 上门排查 科学监控企业经营行为

为了动态掌握市场情况，及时发现风险隐患试点中的大数据哨兵系统，也在寻求对企业的经营行为进行科学监控。

2020年8月，成都警方开始与社区网格员一起定时开展扫楼行动，随时掌握企业的经营内容。

成都市公安局副局长 周刚：除了大数据以外，我们全市的公安民警、社区民警、经侦民警还在写字楼集中的地方，对所谓新业态的集中区域，通过社区民警、经侦民警上门排查。

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