北京物业公司不得收取装修押金及管理费，如何管好违规装修？

“买房后装修，手头很紧，这下可以少交六七千元，挺好的！”刚在北京朝阳区买了一套二手房，准备装修的李女士得知以后不用向物业公司缴纳装修押金和管理费时这样说。

近日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）发布《关于进一步规范住宅物业管理项目生活垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的通知》（以下简称《通知》）明确，自今年8月21日起，物业公司不得向业主或物业使用人收取装修管理服务费、装修保证金（含押金）。

(相关资料图)

《通知》发布后引发了广泛关注。此次新规发布的目的是什么？今后不收取装修押金及相关费用，又如何对可能发生的违规行为进行管理？连日来，新京报记者采访多位业主、物业公司、法律界人士等进行一一解析。

意义：

新规有助解决装修押金等钱款纠纷

《通知》明确，住宅物业管理项目的物业服务人不得向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修管理服务费，不得向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修保证金（含装修押金）。

与此同时，物业服务人不得收取生活垃圾处理费；物业服务收费标准中包含生活垃圾清运费的，物业服务人不得再收取生活垃圾清运费；未包含的，可以收取，生活垃圾清运费收费标准为30元/户·年，该标准应当在物业管理区域显著位置公示。

对于发布此次新政的目的，北京市住建委发布的《通知》政策解读（下称“解读”）表示，针对群众集中反映的装饰装修收费标准不一致、装修保证金退还难等问题，该委研究起草该《通知》，决定取消装饰装修管理服务费和装饰装修管理保证金，并将居民生活垃圾纳入到物业服务统一管理，规范了居民生活垃圾清运收费，有效解决相关主体间关于收费问题的矛盾，进一步维护物业管理相关主体的合法权益。

值得关注的是，此次新政为何提出不得收取住宅室内装饰装修管理服务费、保证金？北京金诉讼律师事务所主任王玉臣律师介绍，《物业管理条例》第五十三条明确规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。此前，在实际生活中，物业公司往往处于相对强势的地位，如果业主不按要求交纳装修管理服务费和押金，物业公司往往采取断水断电等措施予以胁迫。所以，很多装修押金等钱款的收取并非双方友好协商的真实意愿表示。最后，物业公司往往会以多种理由扣钱。近几年，由此产生的纠纷已经屡见不鲜，确实亟待出台规范解决。

北京市住建委发布的解读也称，住宅室内装饰装修管理服务费高、装饰装修保证金退还难的问题一直是居民高度关注的问题。物业服务人受全体业主委托对业主共有的房屋建筑和设备设施进行管理，应当包含对装饰装修的巡查和监督，不应再向装修人额外收取其他费用。调研发现，部分省市已经出台政策明确取消此类费用，为切实维护广大群众利益，因此决定取消物业服务人单独收取的装饰装修管理服务费、保证金。

调查：

物业从装修押金及管理费中获取可观收益

从物业的角度来看，此前为何会普遍收取装修管理费和押金？

北京某物业公司经理冯亮（化名）向记者介绍，业主在装修过程中，很有可能存在破坏公共区域、垃圾堆放等违规行为，往往会影响物业管理，增加物业管理成本，最重要是的会侵害其他业主的权益。所以，业主在物业公司进行装修备案时，物业公司会要求业主与物业服务中心签订《装修管理协议》等文件，约定破坏公共区域、垃圾堆放等违规行为的处罚办法。

冯亮介绍，近几年，在北京装修，一般的物业公司都会要求业主缴纳2000元-5000元不等的装修押金，管理比较严格的小区还会有管理费。装修管理费收费标准一般为4元/平方米，垃圾清运费5元/平方米；待收取这些费用之后，物业公司会出具一个施工许可证。

“这种收费行为确实该规范治理了。一个月之前，我们就已经装修完毕了，可物业公司至今还没有向我们退还押金。”北京市某小区业主蔡江（化名）向记者反映称，该小区多位业主认为，物业公司疑似将押金挪用或进行定期存款以获取额外收益。

“其实，业主装修会给物业公司带来一笔可观的收入。”冯亮告诉记者，“之前有一个新小区有1000多户需要装修，每户向物业公司交3000元押金，加上装修管理费和垃圾清运费，总共约5000元，整个小区业主在一个多月的时间里向物业公司交了近500万元。随后，物业公司将这笔钱存入了银行，业主从收房装修到入住，一般需要三个月的时间，物业公司最后再在验收后45个工作日内退款，时间就更长了，仅这500万元带来的利息就是一笔可观的收益。此外，还有一些业主因为违规装修被物业公司扣钱。”

此外，在北京从事十几年装修工作的高峰（化名）还向记者介绍，“对于装修垃圾的清运，各方都会提前考虑，装修单位一般不包含垃圾外运，只是负责将垃圾送到楼下垃圾存放点。业主还要再花一笔垃圾外运费。”

追问：

叫停收费后如何破解装修乱象？

记者在采访中了解到，也有不少业主担心，今后装修不用再给物业公司缴纳装修管理服务费和装修押金了，如果出现拆改结构等问题又该怎么管？物业公司会不会就此 “撂挑子”？

“物业公司的挑子撂不得！”王玉臣介绍，《物业管理条例》第四十六条写得很清楚，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；同时，对可能出现的违规装修也有办法处理，《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条明确要求，住宅室内装饰装修活动有违章行为的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

王玉臣表示，上述新政策的出台，对物业公司管理进行了规范化、明确化，无疑会减少物业服务公司暗箱操作的空间，从一定程度上降低物业纠纷的发生。在取消相关收费的同时，确实要注意引导物业公司在小区室内装修上积极地履行相应的监督管理义务，采取多元化的监督管理方式。此外，开发商在交房前对业主公约的设定、业主成立业委会后对小区的公共管理和服务上，都可以进行相关方面的完善和补充。

对此，上述《通知》明确，各区住建房管部门应当强化对物业服务人的指导监督，加大执法力度；各物业服务行业党委应当强化党建引领行业治理，引导督促物业服务人主动落实相关要求，拒不落实的，各物业服务行业党委要予以通报；物业服务人应当加强物业管理区域内拆改共有部分的巡视检查，不得以不收费为由不履行义务。

北京市住建委物业管理处处长刘琳在做解读时表示，物业公司和业主，需要明确双方的责任和义务，双方都有自身的约束，只有按标准办事，各自履行好自己的义务，才能维护好各方利益、维护好小区的安全稳定，这是出台该政策的初衷。

新京报记者张建

（文章来源：新京报）

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