光明地产“三道红线”全踩资金缺口近百亿 重组业绩显颓势

来源: 长江商报

“崇明地王”光明地产(600708.SH)转型之后的发展之路并不“光明”。

2020年财报显示,光明地产尽管在房地产及配套板块营收有小幅提升,但由于结转土地成本的大幅上涨,毛利率下降。2020年公司归属于上市公司股东的净利润同比下降80%。

同时,公司面临存货高企去化难题,2017年斥资超58亿元拿下的金山府项目在入市后销售不力,计提减值1.71亿元,存货占总资产比超过70%。2017-2020年,光明地产的存货占总资产的比例分别为73%、62.91%、70.68%、68.49%,一直处于高位。

长江商报记者注意到,光明地产自身资金压力沉重。依照监管“三道红线”新规,光明地产踩中三条,归为“红档”房企。截至2020年底,公司货资金不能覆盖短期借款和一年内到期的非流动负债。

数据显示,该公司2020年末货资金93.57亿元,其中受限资金高达16.32亿元,但其短期债务高达191.59亿元,资金缺口达98.02亿元。

重组业绩显颓势

光明地产原是光明食品集团旗下的上市公司海博股份,2014年经过重组后,公司更名为“光明地产”,主营转型为房地产、物流两大业务,控股股东是光明食品(集团)有限公司。

开启转型第二年,光明地产就喊出了“未来三年达到500亿规模”的口号。此后,该公司销售确实有所增长,但也陷入增收不增利的境地。克而瑞数据显示,2015年至2020年,光明地产的销售额分别为114.3亿、145.3亿、236.62亿、244.59亿、266.4亿及326.68亿。

重组后,光明地产的业绩并不稳定,营收和净利出现下滑。2015年至2020年,该公司营业收入分别为123.87亿、207.82亿、208.11亿、204.94亿、140.71亿及149.85亿。净利润也是连年下降,从最高盈利19.47亿,到目前仅盈利1.07亿。

2020年受到新冠肺炎疫情影响,土地结转成本大幅增加的影响,光明地产的业绩及销售受到不小冲击。

光明地产披露2020年度报告显示,报告期内公司实现营业收入149.85亿元,同比上涨6.49%;归母净利为1.07亿元,同比下降79.38%;扣非净利首次亏损为-5.86亿元,同比大幅下降224.26%。

其中,应计提存货跌价准备对公司利润影响较大。4月24日,光明地产发布公告称,依据2020年12月31日存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算,房地产及配套板块应计提存货跌价准备3.71亿元。物流板块应计提存货跌价准备480.77万元,合计应计提存货跌价准备3.76亿元,影响公司2020年度净利润3.40亿元,影响归母净利润3.09亿元。

分区域来看,2020年,华中地区项目的营收、利润皆在下滑。报告期内,该区域实现营业收入10.7亿元,同比减少57.94%,毛利率为18.84%,同比减少17.84%。业绩贡献最多的华东地区,则是出现增收不增利的情况,营收同比增长26.06%,但毛利率较2019年下降14.95%。

进入2021,光明地产业绩出现向好,与2020年疫情早期相比,公司的房地产结转收入增长明显,带动营业收入和净利润大幅增长。

日,光明地产发布2021年第一季度报告。报告显示,公司实现营业收入53.05亿元,同比增长732.05%;归属于上市公司股东的净利润约为1982.07万元,同比增长了111.21%,扣非净利润约927.82万元,同比增长104.5%。

“三道红线”全超标

2017年光明地产开启了多元化转型之路,从地产开发向城市运营和服务商转型。也是从2017年开始,光明地产开始积极的在市场上攻城略地,2017年新增土地储备94.25万米,2019接翻倍增长到192.09万米。

一边持续拿地,一边负债攀升。贝壳研究院数据显示,2020年,光明地产剔除预收款后的资产负债率为79.3%,净负债率为188.5%,现金短债比为0.49。参照监管“三道红线”的融资新规,光明地产全部踩线,被列为“红档”房企。

财报数据显示,2016-2020光明地产资产负债率分别为80.6%、79.9%、82.4%、82.3%、83.4%。截至2020年,该公司2020年末货资金93.57亿元,其中受限资金高达16.32亿元,但其短期债务高达191.59亿元,资金缺口达98.02亿元。

债务压力下,光明地产开始出售资产回笼资金。2020年10月份,光明地产和当代置业达成战略合作,当代置业收购光明浙江湖州1个项目、山东德州1个项目以及江苏常州的2个项目。

4月26日,上海联合产权交易所披露的消息显示,光明地产正在转让部分资产。上海东旺房地产有限公司挂牌转让上海泰尔发房地产开发有限公司70%股权。

期光明地产连发三个融资公告,分别为开展供应链资产支持证券业务(ABS)、开展供应链定向资产支持票据业务(ABN)及申请注册发行超短期融资券,三项融资金额将不超过105亿元。此外,4月12日,还发行了6.5亿元的中期票据。

值得一提的是,光明地产成立以来,多次依靠母公司“输血”进行关联交易。据相关媒体报道,仅在2015-2019年的四年间,光明地产先后与母公司进行7次关联交易,交易金额达36亿元。

存货高企去化难

2017年下半年,在“房租不炒”的定位下,房地产市场进入严调控政策周期。此时光明地产不断逆市拿地,2017年至2020年,光明地产新增土地储备分别为94.25万方米、144.52万方米、192.09万方米、63.16万方米。

然而,光明地产开发速度却一直没能与拿地速度在同一频率,其存货不断创新高,2017年至2020年,光明地产的存货分别为395.61亿元、468.23亿元、611.37亿元、604.29亿元;存货占总资产的比例分别为73%、62.91%、70.68%、68.49%,一直处于高位。

数据显示,2020年光明地产的存货周转天数为1800天,虽较2019年的2094天有明显改善,但仍处于高位。

作为一家上海起家的房地产企业,光明地产有七成以上的土地储备位于长三角,上海市范围内的占比最多。不过,在大本营上海的项目主要分布在金山、松江、普陀等远郊地区,市区内的项目极少,旗下的产品缺乏亮点,这给后期去化造成比较大的压力。

2020年,光明地产在上海的项目销售冷淡,去化不佳。位于崇明陈家镇板块的光明墅,于2020年10月1日首次开盘推出381套叠加别墅,均价31000元/方米。摇号排序结果显示仅有69组客户有意向认购,认筹率18%。同在10月,上海有楼盘最高认筹率达到899%。

在其他地区的项目也存在去化难得问题,作为光明地产进驻成都的首个项目—光明蓉府,也败走蓉城。据悉,该项目共推出218套住宅,而开盘仅认购80套,去化率为37%,远低于成都市场当周53%的市场整体去化率;2019年7月开盘的苏州项目光樾华庭,共有304套房取得预售证,但“金九银十”过去后,10月底仍有248套房源待售。

4月24日,光明地产发布计提存货跌价准备的公告。跌价准备计提汇总表中,包括上海、山东台、江苏昆山、镇江、扬州、湖南、广西和浙江等项目,申阳(上海)置业有限公司的一个金山府项目就计提了1.71亿元的跌价减值准备。

针对公司未来的发展,光明地产在报告中表示:“2021年,光明地产业务板块要继续以‘优布局、调结构、去库存’为重点,在‘深耕上海,辐射长三角’的导向下,将合理拓展好上海本土、长三角区域的重点项目,通过城市准入实现合理的长期布局。”(长江商报记者江楚雅)

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