中国金茂“地王”后遗症3000亿负债悬顶 转让资产“回血”

净利腰斩、3000亿负债压顶，中国金茂(00817.HK)正出售资产、急扩融资解压。

2020年，中国金茂销售额保持高增长，累计取得签约销售金额2311亿元，同比增长43.71%。全年目标完成度达116%。然而，其预计2020年全年盈利下降约40%-50%。

中国金茂称，净利下滑主要是因房地产市场调控等因素，导致开发项目售价不及预期，需计提资产减值。去年，其销售均价降至2.05万元/平方米，“以价换量”的问题显现。

这或是中国金茂过去大力承接“地王”项目的后遗症。

并且，在过去高价拿地下，金茂负债高企，截至2020年6月30日，总负债达2980.27亿元，按近年超20%的增幅速度，目前其总负债或已超3000亿元。并且，中国金茂可能存在不少表外负债和“明股实债”的项目。

负债高压下，甩卖项目是回笼资金最快的方式。长江商报记者粗略统计发现，2020年至今，中国金茂已经转让了上十个项目股权，回笼资金超过70亿。

销售额与净利倒挂

作为房企黑马，近几年，中国金茂签约销售额实现爆发式增长，从2015年的301.02亿元迅速增至2019年的1608.07亿元。2020年，中国金茂累计实现签约销售金额2311亿元，继续同比高增43.7%。

据悉，2020年，金茂的销售目标为2000亿元。按此计算，其2020年全年目标完成度达116%。

然而，与销售数据走势相反，净利润出现腰斩。近日，中国金茂突发业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%。消息一出，次日金茂大跌16.54%，盘中触及历史新低。

中国金茂将利润大幅下滑的原因归于房地产市场调控。金茂称，项目售价不及预期，导致其对发展中物业、持作出售物业计提了大笔减值。如果不计提资产减值损失，2020年度净利同比增幅在40%-50%之间。这意味着，金茂计提的减值规模约在50、60亿之间，几乎与上年度净利持平。

事实上，中国金茂的利润下滑早就有迹可循，2016年到2019年，其净利润分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%，在2017年限价调控政策出台之后净利增速放缓明显。

2020年前三季度，金茂实现营收167.43亿元，同比增长27.45%;但当期毛利率为22.47%，同比减少18.22个百分点;同期净利润29.49亿元，仅同比增长4.57%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示，金茂利润下滑跟整体拿地价过高有一定关联，另外与融资贷款利润上升，开发整体成本过高，限价政策导致房屋销售价格有所下降也有关系。

销售均价下滑，出售解套“地王”

利润下滑背后，中国金茂的销售均价在持续下降。

根据中国金茂2020业绩预告数据估算，其销售均价为2.05万元/平方米，同比下滑4.65%。2018年、2019年的平均销售价格分别为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米，销售均价持续下降。

一向走高端路线的金茂早年在一二线城市高价拿下多地块，由此被称为“地王收割机”，为了快速进入某个城市不惜高价拿地，金茂未周全考虑政府限价风险。

随着2017年限价令调控政策的发布，这些“地王”无法入市，只有通过出售“解套”。2017年和2018年，金茂数个项目都曾亏本销售。2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，当时周边楼盘均价只有29000元/平方米，而到2018年翔安金茂悦入市，售价仅为29000元/平方米。

随着近年来楼市调控不断加码，在限价政策的影响下，金茂的传统模式受到挑战，开始改变节奏。

从2019年起金茂频繁出售其位于京沪等一线核心城市的项目，同时换仓到粤港澳大湾区及二、三线城市，试图通过土地的置换来换得利润空间。

最近两年，金茂拿地速度明显放缓。2015年到2018年，金茂当年新增土储分别为182万、285万、932万与2264万平方米，2019年新增土储降至1390万平方米，2020年上半年新增土储进一步降至583万平方米。

2020年，金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地。2020年8月，金茂以48.95%的溢价，6851元/平方米的价格拿下南昌一宗土地，周边二手房的均价仅1万出头。12月，金茂再次以38.46%的溢价率，7140元/平方米的价格拿下台州的一块宅地，而附近二手房的价格仅为8000元/平米。

债务压顶，转让资产“回血”

当前，房地产金融监管力度持续强化，去年8月份，央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。

根据公开的财务数据，截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，踩中一道“红线”。

长江商报记者梳理金茂近年财报发现，2016-2019年，其总负债分别为1111.60亿、1556.01亿、1933.73亿、2424.47亿，平均增速超过20%，截至2020年6月30日，其总负债达到2980.27亿。按近年超20%的增幅速度，目前其总负债或已远超3000亿。

令市场关注的是，中国金茂还有许多表外负债，2020年上半年或有一半以上销售额来自未并表的项目，这些项目背后，可能藏有巨额债务。此外，可能存在大量“明股实债”的项目。从2017年起，金茂的少数股东权益占比快速增大，当年已超过50%，但同期少数股东的净利润占比却不足1/5。

面对现金流不佳、效益下滑、地王项目入市难等一系列难题，过去两年，中国金茂通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆，转让资产“回血”。

长江商报记者粗略统计发现，2020年至今，中国金茂已经转让了上十个项目股权，回笼资金超过70亿。

谢逸枫指出，金茂持续加杠杆可能会带来现金压力、信用违约，债务崩盘等风险，最大可能会导致项目或资产变卖，这些情况可能会影响后续规模扩张的计划。降负债降杠杆的最好方法是获得更多的融资贷款，其次是加快销售回款，分拆一些其他产业上市扩展融资渠道。

目前，金茂正在扩充融资。今年1月，其与平安集团签订贷款框架协议。根据协议，每笔贷款的实际利率以同期银行间同业拆借贷款市场报价利率上下50%范围内浮动。这意味着，平安可以给金茂提供成本远低于银行贷款的借款。

此外，从监管明显趋严的2020年下半年起，金茂在公开市场上的融资主要通过发行资产专项计划项目进行。相比传统的债券融资，通过资产专项计划可以有更长的还款期限。今年1月21日，金茂发行的“金茂华福-申万-金茂商业卓越1号资产支持专项计划”，总规模11.18亿元，债券期限达到24年。

中国金茂对公司的长期发展保持乐观。公司管理层在2020年半年报业绩会上曾表示，公司2021年、2022年会保持强劲的增长动力，2021年实现2500亿元、2022年实现3000亿元的签约目标。

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