中国金茂预警净利跌50%总负债或超3000亿 业绩增收不增利股价大跌

在中央坚持“住房不炒”、楼市调控不断加码的政策背景下，中国金茂早年斥巨资高价拿下的地块被套牢，地王后遗症开始显现。

中国金茂(00817.HK)近日突发业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%。因房地产市场调控等原因，导致集团开发项目售价不及预期，需计提资产减值。

对于计提减值，市场普遍认为是公开市场拿地价格过高碰上严格限价。根据公开的财务数据，截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，踩中一道“红线”。

长江商报记者梳理金茂近年财报发现，2016-2019年总负债分别为1111.60亿、1556.01亿、1933.73亿、2424.47亿，平均增速超过20%，截至2020年6月30日，中国金茂总负债达2980.27亿，按近年超20%的增幅速度，目前其总负债或已超3000亿。

股价下跌、业绩预警、负债高企，与其“地王”项目售价不及预期有关，被称为“地王收割机”的中国金茂，近年来先后拿下多个地王项目。不过随着近年来楼市调控不断加码，这些项目无疑受到挑战。

2月4日，长江商报记者发送采访函至中国金茂方面，截至发稿前未得到回复。

业绩增收不增利股价大跌

从销售端来看，中国金茂属于房企优等生。日前，中国金茂发布业绩简报，数据表明，2020年中国金茂实现2311亿元合约销售，同比大增43.7%。克而瑞全口径销售排名向前跳升3位至第15。

销售额增加，但对业绩的贡献却有限。近日，中国金茂突发业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%。因房地产市场调控等原因，导致集团开发项目售价不及预期，需计提资产减值。

这一情况似乎早有“端倪”。三季报数据显示，金茂2020年三季度毛利率为22.47%，相对于上年同期的40.69%等于被“腰斩”。这是近几年其净利润指标首次出现下降，2017年-2019年，中国金茂净利润分别为39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为56.88%、31.00%、23.82%。

限价政策导致毛利率下滑，Choice数据显示，2018年-2020上半年金茂毛利分别为145.38亿元、127.65亿元、39.26亿元，2019年、2020年上半年同比分别下降12.2%、27.72%;同期的销售毛利率分别为37.53%、29.44%、32.45%，2019年、2020年上半年同比分别下降21.6%、12%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示，金茂利润下滑跟整体拿地价过高有一定关联，另外与融资贷款利润上升，开发整体成本过高，限价政策导致房屋销售价格有所下降也有关系。

金茂销售均价一直在2万上下徘徊，根据中国金茂2020业绩预告数据估算，其销售均价为2.05万元/平方米，同比下滑4.65%，也是近几年最低的一年。2018年、2019年的平均销售价格分别为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米。

售价不及预期，让市场对其业绩增长潜力持否定态度。2019年金茂地产开发毛利率为27%，较2018年的36%，大跌9个百分点，说明其在2017年高价抢来的“地王”项目进入结算阶段并影响到了结算毛利率。

业绩预警导致股价进一步下跌，过去一年，中国金茂股价已被“腰斩”。特别是在1月21日至1月28日，中国金茂股价连续六个交易日下跌，下跌幅度累计达三成左右。

虽然金茂通过回购股份等措施对冲股价下跌，并表示对本集团长期发展保持乐观。机构却不看好其发展前景。近日，瑞银将2021及2022年内房企业盈利预测分别下调10%及15%，并下调中国金茂等三家房企评级至“卖出”。

国泰君安研报称，中国金茂近两年销售增速和均价优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。

计提减值或由于高溢价拿地

金茂此次公告中并没有指出计提减值的项目，但业内认为多半与前几年频繁高价拿地有关。

2009年，中国金茂力退万科、保利、SOHO中国等企业，夺下北京广渠门15号地王;2012年，以总价56.8亿元摘得上海海门路商办地块;2014年初，以101亿元总价拿下上海大宁地王;2015年，连续摘得北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王等，2016年，其在上海、深圳等城市累计参与获取的地块有12宗，成交总价为372.7亿元。这12宗土地，大部分都是区域内的总价或单价“地王”。

2020年，金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地。2020年12月1日，金茂以溢价率38.46%，7140元/平方米的楼面价拿下台州临海市一宗住宅用地。

为了快速进入某个城市不惜高价拿地，中国金茂未周全考虑政府限价风险。随着2017年限价令调控政策的发布，这些“地王”无法入市，只有通过出售“解套”，2017年和2018年，金茂数个项目都曾亏本销售。

例如，2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，当时周边楼盘均价只有29000元/平方米，而到2018年翔安金茂悦入市，售价仅为29000元/平方米。

城市运营或成解决高价地利器

当先，房地产金融监管力度持续强化，去年8月份，央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。

根据公开的财务数据，截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，在手现金并不充裕的中国金茂踩中一道“红线”。对此，中国金茂却认为影响不大。

长江商报记者梳理金茂近年财报发现，2016-2019年其总负债分别为1111.60亿、1556.01亿、1933.73亿、2424.47亿，平均增速超过20%，截至2020年6月30日，其总负债达到2980.27亿，按近年超20%的增幅速度，目前其总负债或已远超3000亿。

谢逸枫指出，金茂持续加杠杆可能会带来现金压力、信用违约，债务崩盘等风险，最大可能会导致项目被卖掉，或者资产变卖，这些情况可能会影响后续规模扩张的计划。降负债降杠杆的最好方法是获得更多的融资贷款，其次是加快销售回款，分拆一些其他产业上市扩展融资渠道。

负债高压下，甩卖项目是回笼资金最快的方式。近两年，金茂频繁进行股权及项目转让，补充现金流。

2019年，金茂曾通过转让和增资方式变更旗下9家公司股权，仅5月至6月期间，中国金茂就连续出售和退出8个项目。2020年更是加快了这一速度，截至2020年11月中旬出售10多家项目股权，其中不乏亏本出售。

这样的方式确实给公司带来收益，除了销售额的快速增长外，财报显示，2019年金茂出售子公司收益为10亿元，2020年上半年出售子公司收益为5.26亿元。

此外，长江商报记者注意到，截至目前，中国金茂布局了27个城市运营项目，大部分位于长三角地区，楼市销售前景好。随着这些项目持续成熟发展并加速度滚动兑现，可能成为解决高价地的利器。

受益于这一城市运营模式，中国金茂得以提前锁定大量优质低成本土地，仅2017年到2019年间，其拿地均价从10729元/平方米降至7525元/平方米，低溢价率获取项目占比从47%上升至75%。

国泰君安研究认为，来自城市运营低价获取的地块，除了销售外，还可通过转让部分股权方式提前实现回款和投资收益。从这个角度看，中国金茂下半年频繁转让项目股权，实际上是非常理性的提前获取投资收益、通过增加回款降低杠杆的有效手段。

谢逸枫则认为，城市运营的收益模式还不是很稳定，还需要更多融资方面的支撑，目前城市更新项目资金压力非常大，包括一些旧改和城镇化项目，这些前期投入也非常大。长江商报记者 赵洁

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