世联行剥离长租公寓转型轻资产 业绩亏损现金流腰斩

日前，房地产综合服务提供商世联行(002285.SZ)就此前深交所对其5.3亿出售世联集房相关事项的关注函进行了回复。

世联行表示，公司股权转让全资子公司深圳世联集房资产管理有限公司及受让孙公司股权，是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型。

值得注意的是，自去年7月，珠海国资委旗下珠海大横琴集团有限公司控股世联行之后，接连剥离世联行业务亏损小贷业务和长租公寓业务挽救亏损趋势。

财报显示，2018年至2019年，世联行的归母净利润分别为4.16亿元、0.82亿元，分别同比下降58.59%、80.29%，业绩连续两年下滑，且降幅逐渐扩大。2020年前三季度，世联行实现营业收入44.79亿元，同比下降4.21%，归母净利润为-6873.23万元，同比下降204.48%。

抛售长租公寓

2020年12月31日，世联行发布公告称，公司拟与全资子公司深圳世联集房资产管理有限公司(简称“世联集房”)、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业(有限合伙)(简称“华燕智辉”)签署《股权转让协议》，拟作价5.3亿元向华燕智辉转让完成资产重组后的世联集房100%股权及对应的所有权益。

前述《股权转让协议》签署日起七个工作日内，公司拟作价2.19亿元受让世联集房控制下的43家子公司股权。根据资料，世联集房最核心的资产是红璞公寓。

为何出售世联集房股权同时又受让该公司子公司股权?长租公寓建设项目剩余募集资金如何安排?交易对手方的财务状况如何，能否具有一定的履约能力?

1月5日，深交所于发函要求世联行结合目前世联集房43家子公司的业务开展情况、长租公寓业务的运行状况、未来业务发展规划等情况，说明出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权的原因及合理性等等。

对此，世联行于回复函中先是剖析目前市场上公寓业务的运营模式，主要包括“持有-运营”(重资产模式)、“租赁-运营”(中资产模式)以及“委托运营”(轻资产模式)三种模式。

资料显示，公司从2015年末开始在经济相对发达、租赁需求旺盛的一二线城市，采用以中资产模式为主部署公寓业务。截至2020年12月，其在管公寓项目约140个，约82%的项目为中资产模式，剩下的除了几个项目为重资产模式外，其他均为轻资产模式。

自该公司开展公寓业务以来，中资产模式快速实现了规模化发展，构建了该公司在集中式长租公寓行业的竞争优势;但中资产模式前期需要投入大量的资本、回收期长，在目前市场环境下，对整体经营带来一定压力。

截至2020年9月30日，世联集房总资产为10.22亿元，净资产为-10.35万元;2020年前三季度世联集房业务收入4.4亿元，净亏损2.089亿元。

对于出售世联集房的原因，世联行称本次出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权，是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型这一战略目的。

业绩亏损现金流腰斩

近年来，历经控制权变更、管理层大换血后，进入“大横琴时代”的世联行，在业务层面也开始开展一系列自救行动，积极布局金融业务转型。

经过多年的发展，直接全资控股世联投资，世联小贷，盛泽担保三家金融服务公司，分别开展投资管理、小额贷款、其他金融服务等三方面业务。拥有多张金融牌照，除了小贷牌照，还先后拥有融资担保、融资租赁、基金销售、商业保理等牌照。

世联小贷作为世联行的主要金融服务，早在2007年4月12日就已经成立，注册资本15亿元，2017年实缴资本10亿元，总部位于深圳市，主要经营范围为小额贷款业务(不得吸收公众存款)等，是世联行全资控股的小贷公司。

2020年上半年世联行的小额贷款业务实现营业收入9996.97万元，占金融服务业务的比重高达99.63%，同比减少66.52%。投资管理收入金额为0，其他金融服务实现营收37.33万元。

其中，世联小贷在上半年实现营业收入7958.9万元，同比减少62.91%，实现净利润1637.8万元，同比减少84%。截至2020年6月30日，世联小贷总资产为24.93亿元，净资产为18.67亿元。

金融业务一度成为世联行提振业绩的“良方”。2019年上半年，金融服务业务为上市公司贡献了48.29%近半营收，金融业务持续放量。

然而，在监管重压下，金融业务创收比重极速下滑。据披露，2020年上半年世联行通过金融服务业务实现营业收入1.003亿元，与去年同期的3.007亿元相比减少66.64%。同时，金融服务业务的毛利从2019年同期的1.92亿元减少73.83%至5018.48万元，毛利率从63.77%减少至50.01%。

2020年前三季度，世联行实现营业收入44.79亿元，同比下降4.21%，归母净利润为-6873.23万元，同比下降204.48%。其中，世联行的交易后服务收入同比下降54.03%，影响当期利润。

财报披露，世联行净利润下滑的原因之一是受疫情和业务调整的影响，报告期内，其交易后服务收入同比下降54.03%，后者则是因为金融服务收入同比下降了54.99%。而其金融业务主要集中于小贷公司即世联小贷，也就是说三季度世联小贷的营业收入大幅下降。

财报显示，2020年1-9月份，世联行经营活动产生的现金流量净额同比下降50.57%，近乎腰斩，主要原因之一是金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，使得贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少3.51亿元。

拖垮业绩的世联小贷被世联行剥离，接手的也是世联行的股东。2020年12月9日，世联行发布公告称，公司拟将全资子公司世联小贷转让给卓群创展，转让价约为8亿元，交易完成后，世联行将获取662.32万元损益。

值得注意的是，此前有多条投诉指责世联小贷在放款过程中收取金融服务费，导致实际放款金额与合同贷款金额不符。世联小贷与借款人的多则诉讼文件显示，世联小贷按合同约定每月收取的利息是按照年利率36%为标准。另外，法院指出世联小贷收取的手续费实为变相收取利息，依法认定的借款本金应为实际发放的贷款金额。

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