调控政策显成效精准调控去杭州楼市“虚火”

2020-11-26 09:18:47 来源：证券日报

11月24日，“杭州未来科技城一地块遭疯抢”的词条上了热搜，在经过35轮竞价后，众安集团以总价20.899亿元拿下了该杭州核心区域的涉住宅地块，楼面价溢价率21.51%，而这也是整个11月份杭州唯一的一场土拍。

今年下半年以来，杭州土拍数量骤减，而目前来看，12月份还尚未有住宅用地出让的信息公示。事实上，土拍缩量是政策调控下杭州楼市降温的一个缩影，据国家统计局近日发布的最新70城房价报告，10月份杭州新建商品住宅价格指数环比零增长。

调控政策显成效

就在2020年上半年，杭州楼市还是炙手可热，新房成交量创下历史新高;二手房成交量也连续3个月破万套。面对火热的楼市，在“房住不炒”的方针下，今年9月份，杭州出台了“最严”新政，也是此前楼市调控政策的补丁，针对热点楼盘，加大无房家庭房源倾斜比例至50%并限售5年，同时，对无房家庭的认定更加严格。

中国指数研究院统计数据显示，今年上半年杭州共出现了5次“万人摇”，以未来科技城核心区项目远洋西溪公馆为例，其超过6万人报名摇号的名场面还曾登上央视新闻，一度给杭州楼市打上“狂热”的标签。今年9月中旬，西溪公馆北区领出预售证，被认定为“热门楼盘”，按照新政，1215套房源只倾向无房家庭和高层次人才家庭，并需要限售5年。由此，西溪公馆开盘的公开综合中签率达到了24.8%，相比此前中签率一下子提升了20倍，政策调控补丁给过热的杭州楼市降了温。

中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红向《证券日报》记者表示：“杭州、成都、深圳等诸多城市楼市新政出台，其实都是在两方面发力，第一是让本地无房居民、符合购房条件的无房家庭居民享受优先优惠政策;第二是对买二套房及以上的购房者实行限控。这样做的目的，就是抑制商品房住宅市场投资，炒房被严禁，同时要让消费者理性消费，为房地产市场降温。”

在政策实施后，杭州楼市最值得期待的“金九银十”也略显冷清，据克而瑞数据显示，十一期间杭州市区新建商品住宅共成交400套，为近九年来第二低，比去年同期还少了34.2%，成交量不到2016年同期的两成。成交均价方面，十一期间，杭州新建商品房成交均价相比去年下降13.7%。据国家统计局近日发布的最新70城房价报告，10月份杭州新建商品住宅价格指数环比零增长，其中90平方米至144平方米新建商品住宅价格环比负增长。

优淘城总裁薛建雄向《证券日报》记者表示：“杭州楼市在经过2018年、2019年两年的调整后，今年上半年房价又出现再次上涨才导致了新一轮更严的调控，这也影响了开发商短期推盘节奏，导致交易量短期下滑。”

“下半年土地出让数量减少和库存去化相关，另外，今年上半年土拍的金额创下纪录已经让杭州绷紧了弦。”有地产人士向记者表示，根据土地需提前一个月挂牌的原则，24日成交的2宗地块很有可能是杭州今年最后出让的两块住宅地块。

“采用‘双限’的政策，来限地价控房价，从而让更多的刚需能够买得起房，缓解他们的购房压力。这样做符合‘稳地价、稳房价、稳预期’的三稳要求。各地新政因地、因时制宜，强化适用性、针对性，不搞一刀切，是房地产调控的一贯主张。”朱晓红告诉记者。

精准调控去杭州楼市“虚火”

11月中旬，杭州气温骤降，而住宅成交量则有所回升。根据公开数据统计，11月19日至11月23日，杭州新房住宅成交套数为1031套;同时，好找房数据显示，11月9日—15日一周内杭州二手房成交量达2500套。

“接近年末，开发商在业绩和降杠杆的压力下，推盘力度会加大，这个月有期待值比较高的楼盘放出，后面还有名气较大的改善盘，这也是成交量翘尾的一大原因。”有本土地产人士向《证券日报》记者透露，对比去年年底，今年年末杭州迎来了大量房源入市，一些比较热的项目都在排队等预售证，不过精细调控加上市场分流之下，杭州市场会理性很多。

近年来，受益于表现不俗的杭州楼市，浙系房企滨江集团实现了跨越式发展。根据克而瑞统计，今年1月份—9月份滨江集团实现流量销售金额920亿元，同比增长16.3%;权益销售额478.6亿元，同比增长54.8%;销售权益比例52%，较上年同期上升13个百分点。11月20日，滨江集团在互动平台表示，公司预计2020年实现归属于母公司股东的净利润较上年同期增长40%-60%。

公开资料显示，今年6月份滨江集团在杭州首开的御潮府中签率创新低仅5.62%，公司位于杭州奥体板块的君品和壹号院项目，中签率分别也仅为5.11%和6.50%;根据半年报的数据，公司土地储备可售货值约2700亿元，其中杭州就占六成，且基本在杭州核心区域，如望江新城、奥体博览城、钱江新城、钱江世纪城和萧山市北板块。

《证券日报》记者从各置业顾问处了解到，受关注度很高的滨江融创合作的滨融府，西湖文教板块中热门现房中冶锦绣公馆，预计于12月中下旬开盘。此外，万科前宸、紫璋台等热点楼盘接下来大概率在12月份推盘领证。“单套房源总价超过千万元的改善盘一般不会在同一时间一起推出，低价盘则能较快领出预售证，这一策略主要是为了防止成交新房成交均价被拉高。”上述地产人士称。

事实上，近年来，互联网等新兴产业经济引发的人口“虹吸效应”下，年轻人口在不断流入杭州，也成为推动房价居高不下的一大主因，同时杭州吸引人才的政策也在不断加码。

据记者了解，杭州的人才优先购房政策是：经认定的A类人才，在杭购买首套住房可免摇号;经认定的B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才，在杭购买首套住房，可在新建商品住宅公开摇号销售时，按不高于20%的比例优先供应。

薛建雄向《证券日报》记者表示：“杭州的经济和人口增长仍然非常强劲，房价近2年至3年内上涨的动力仍然比较大。杭州未来几年的经济发展、产业升级、人口导入能力还会非常强劲，杭州房价的合理上涨空间也还很大。”(记者吴文婧)

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