环京楼市兴隆房价迈向“万元时代” 房企盈利空间颇高?

2020-07-30 15:12:36 来源：证券日报

兴隆，位于河北省承德市最南端，是远近驰名的避暑“凉岛”。待京沈高铁开通后，从北京CBD半小时可抵达，雾灵山下“北京东旅游线”上重要目的地兴隆，2019年接待游客465万人次。难以想象的是，一个32万人口的小镇，却是碧桂园、融创中国、阳光100、中冶置业和荣盛发展等诸多头部和知名房企的“重仓”之地。

7月25日，《证券日报》记者从北京望京出发，沿京平高速向东北方向行车2小时后，跨入“京津1小时经济圈”的兴隆全貌逐渐展颜。俯瞰兴隆，群山苍翠环绕之下，由人民政府向南及两翼展开，石材外立面林立的高楼、十多层高的施工塔吊、等待拆迁的旧楼宇、国道上频繁往来的混凝土、水泥和各种建材的大车……

所有的景象，无一不显示这个可以将“京津唐承”四城同城化的县城，楼市正在快速发展，至于房价，已经迈向了“万元时代”。

房价已涨至均价8000元

面朝已经快建好的兴隆西站，看到的皆是绿网盖住的施工现场，两侧是已经废置的楼宇，商户均已搬走，新的站前商业街正在施工中，虽还看不出雏形，但在围挡的广告牌中已可窥见一二，这即是去年阳光100在公开市场以近2.6亿元竞得的“北京的阿尔勒”项目。

驱车跑遍兴隆后，《证券日报》记者发现，开发商阳光100是目前兴隆的“大地主”，按照规划，紧邻京沈高铁兴隆西站的“北京的阿尔勒”项目，将是一个占地1100亩的城中城综合体。

“这个项目首开地块规划建筑面积为16.6万平方米，其中住宅部分计划于今年9月份开盘，销售价格目前还未定，但主力户型面积为65平方米起，项目30%以上客群锁定为京津刚需刚改购房者。”阳光100相关人士向《证券日报》记者表示，兴隆是阳光100重仓的环京城市，公司还深度参与了兴隆当地土地一级开发市场。

“目前兴隆新房的价格在8000元/平方米-9000元/平方米，少数高端项目中的部分精装修房源达到1万元/平方米。”某楼盘一位销售人员告诉《证券日报》记者，相比环京楼市其他区域动辄2万元/平方米-3万元/平方米的房价而言，目前兴隆楼市刚起步，入驻的全国性房企大约有五六家，总体而言，这个市场属于价值洼地。“全国性房企的进入，将京津购房人群带进了这个市场，30%以上的新房被京津购房群体买走了”。

“三年前项目第一次开盘时，有北京来的客户带着两张卡，一下子半层一层地买房，毕竟8000元/平方米的住宅或者商住房，比环京楼市中的燕郊、固安等地便宜多了。”在当地看来颇为高端的兴隆融创城销售中心，一位销售人员向《证券日报》记者透露，“融创(中国)在兴隆拿了7块地，总计开发建筑面积达到120万平方米，在当地是一个造城式大盘，一期70%的房子都卖给了来这里买房的北京人和天津人。”

房企盈利空间颇高?

在这个房子既能满足“半小时”通勤北京自住需求，又能变身旅居房产的市场中，开发商看重市场空间之余，更重要的是可以通过提升产品溢价，进一步赚取土地红利，拉高盈利空间。

在兴隆核心城区的宽广广场对面，《证券日报》记者注意到，碧桂园开发的兴隆碧桂园项目，一期业主已经入住，偶尔能看到来往于小区的居民，带孩子的老人等。不过，围绕着社区的商业门店却鲜有开张经营。

“碧桂园是第一个进入兴隆的头部房企，一期刚卖房时曾叫价5000元/平方米左右，待融创入场之后因土地成本较高一下子叫价超过7000元/平方米时，碧桂园才开始跟风涨价。”一位当地人士向《证券日报》记者表示，碧桂园项目用地是山地，拿地价格便宜，别墅价格约为1.2万元/平方米，盈利空间很高。

“项目一期销售均价约为7500元，现在部分房源也有优惠，价格在8000元/平方米左右，总价区间在80万元—100万元之间。”碧桂园兴隆售楼中心一位销售员向《证券日报》记者直言，整体上，30%-40%客户来自北京和天津。今年上半年，有的客户干脆没来现场，在网上就下了定金把房子定下了。

“目前在兴隆市场中，偏重文旅属性的由中冶置业开发的楼盘销售价格较高，但位置较偏。比如在定位‘文旅+康养+地产’的由中冶置业开发的项目中，部分住宅销售价格在1.2万元/平方米左右。”上述熟悉当地楼市人士向《证券日报》记者表示，据说该楼盘融合主题乐园、健康养老、休闲农业、体育运动、度假酒店、文化创意等多元产业和业态，客群大多数都来自京津地区。

“要论盈利空间，兴隆市场未来的最大赢家应该是阳光100，其几乎将兴隆一半土地收入囊中。”有接近阳光100人士向《证券日报》记者表示，阳光100深度参与了兴隆的一级土地开发，在前期设计规划以及一二级土地市场联动方面都占有先机，待高铁以及京承高速开通，高铁半小时，高速1.5小时抵达的交通优势释放，预计兴隆房价将全面升入“万元时代”，阳光100收益可期。

《证券日报》记者也注意到，根据2019年年报披露，阳光100在兴隆县高铁新城进行一级土地开发的面积高达6000亩。在兴隆县六道河镇的国际艺术区项目，规划占地面积超过3000亩。而这些土地一级开发项目未来也将成为阳光100新增土储的重要来源。

“从京津购房客群的买房路径来看，从市内的公园地产到五六环外的山水别墅，再到环京区域的生态大盘。”有市场人士称，优质的生态环境、便捷的交通条件，较低的购房门槛，再加上较高的升值预期，是吸引购房者入场的重要条件。

目前来看，兴隆楼市成交量价虽有波动，但整体上正处在逐步升温通道中。或许，接下来，重仓兴隆土地者将是环京楼市的又一波赢家，但押宝是否准确还待后市观察。记者王丽新

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