土地市场交半年成绩单出让金超2万亿 下半年仍会继续保持火热吗?

编者按：

随着一声声重锤落下，上半年土拍市场正式落幕。据统计，2020年上半年全国300城土地市场土地出让金总额达到22657.9亿元。

回头来看，一季度疫情影响下，土地市场整体稍显沉寂;进入二季度，土地市场回温明显，各地供地力度加大，房企拿地热情高涨。

下半年，土地市场仍会继续保持火热吗?

从年初上海超300亿元黄金地块的出让，到广州一日上架12宗地块的“史诗级土拍”，再到杭州、武汉、福州等多地单日土拍收金超百亿元，上半年的土地市场一片火热。

这背后是各地加速优质地块供应和相对宽松的信贷环境，房企拿地热情被点燃。中国指数研究院(下称“中指院”)披露的上半年房企拿地数据显示，1-6月过半数房企拿地不输去年，50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年月度均值。

不过，受访专家向记者表示，下半年随着推地节奏加快，预计土地供应规模充足，市场由此将会逐渐回稳，而经历了“报复性”拿地的房企，未来也可能会趋于谨慎理性。

拍地高潮频现

在一季度疫情的影响下，除了2月底上海拍出总价310.5亿的黄金地块外，土地市场整体显得有些沉寂。中指院数据显示，一季度全国300城推出、成交土地面积分别同比减少14%、23%，出让金总额亦同比减少10%。

但进入二季度，各地政府明显加大土地供应力度。其中，核心城市优质地块集中放量住宅用地推出3.6亿平方米，同比增长11.6%。

4月，上海出台的相关政策中便提出加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量。5月18日，广州一日内集中出让12宗地，上演了“史诗级土拍”，单日揽金超过230亿元;而今年以来，南京住宅用地供应力度突破了近5年新高，其中6月，以132亿元总价集中挂牌10宗包含住宅用地属性的地块。

大批优质地块的出让，引起了房企的热抢。诸葛找房数据中心分析师陈霄表示，“疫情期间积压的土地需求集体释放，房企拿地热情高涨。”

中指院数据显示，金地重仓长三角核心城市，1-6月，分别以71亿元、94亿元的拿地金额成为南京拿地冠军、上海拿地亚军;持续深耕大本营的滨江集团以272亿元的拿地金额成为杭州拿地榜首;合生创展则在北京分钟寺豪掷180亿元，并成为北京前6个月拿地总额冠军。

市场的火热也持续推高溢价率。克而瑞数据显示，6月，全国300城土拍溢价率约为17.2%，环比上涨1个百分点，热点二三线城市优质地块土拍热度不减，厦门、宁波再出单价地王。而此前，土拍溢价率已经历了连续5个月的上涨。

尽管高溢价率地块频繁出现，但整体来看，土地成交溢价率较2019年仍保持在低位。克而瑞发布的研究报告显示，2019年上半年，全国300城土地成交溢价率平均约为17%，其中4月份溢价率高达23%，此后随着各地“限地价”的推进，成交溢价率在五六月回落至20%以下。

另据中指院数据，上半年全国300城住宅用地成交楼面价5154元/平方米，同比上涨16.5%，平均溢价率16.5%。

杭州领跑全国

具体来看，疫情对土地市场影响较为短暂，整体恢复迅速，一二线热点城市率先复苏，长三角热点城市土地市场火热。

中指院数据显示，上半年全国300城土地市场土地出让金总额为22657.9亿元，土地出让金超过1000亿元的城市有4个，分别为杭州、上海、北京和广州，比去年同期增加3个城市;土地出让金在500亿-1000亿元的城市有11个，分别是苏州、重庆、南京、福州、温州、武汉、宁波、成都、佛山、南通、无锡，较为集中于长三角地区。

另据亿翰智库提供的数据，2020年以来，其跟踪的50家典型房企在长三角和珠三角地区投资占比合计53.7%，长三角地区占比达到32.1%。

值得一提的是，杭州上半年以1814.1亿元的土地出让金位居全国首位，超过上海的1350.5亿元、北京的1143.7亿元。

事实上，近年来杭州在土地出让方面一直位居全国前列。中原地产研究中心数据显示，2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元，2018年达到2501亿元，2019年则增加至2836亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，杭州卖地积极是由于亚运会概念，基建力度大，多少需要各类资金支持;而城建发展下，对供地也有积极的作用，这都会带动土地市场交易的活跃。此外，杭州地价本身并不便宜，也使得整体土地交易金额相对较大。

武汉“硝烟”重燃

作为曾经华中区域的热点城市之一，随着疫情的阴霾逐渐散去，武汉土拍市场又变得火热起来。

6月以来，武汉的土地供应速度明显加快。继“6·18”以64.73亿元拍出9宗地块后，6月30日，武汉又成功出让9宗地块，一日揽金243.82亿元，为上半年的土拍收官之战画上圆满的句点。

值得注意的是，位于东湖新技术开发区的两宗地块，均受到一众房企热捧，最终以接近100%的超高溢价率成交。

业内普遍认为，此次武汉土拍之所以引来众多房企疯抢，虽与地块本身的质量直接相关，但另一方面也是由于东湖新技术开发区今年供地减少，更加显得土地稀缺。

5月20日，武汉市自然资源和规划局公布了《2020年度市级国有建设用地供应计划的批复及附表》，相比前两年，东湖高新区供地计划同比削减近四成。2018年-2019年供地均为2000亩左右，而2020年几乎减半，直接降至1270亩。

此外，由于此前疫情严重，武汉土地市场延迟出让的尴尬场景不断上演，也为此后武汉土拍市场火热埋下了伏笔。

尽管曾冰封俩月之久，但武汉市场上半年出让土地收入在各大城市排行榜中并不落后。根据中国指数研究院最新发布的2020年1-6月城市土地收入排行榜，武汉以444亿元位列第14名，超过深圳、西安、郑州等多个土拍热门城市。

6月30日上演的土拍大战中，除了几宗高溢价地块之外，南山、实地、美好置业和华侨城等房企都有收获。其中，中海力压大华，豪掷144亿元拿下汉阳归元片区地块，无疑是当天的重头戏。

事实上，除了中海以外，自武汉逐渐复工复产以来，融创、招商局、金茂、龙湖等均与武汉签下了重大项目。如6月4日，中国金茂斥资50亿元签约武汉长江TOD综合体项目;同日，龙湖签约武汉地铁，涉及TOD及产城融合发展。

合富研究院高级分析师殷一戌在接受媒体采访时表示，当前武汉的拿地政策是，拿地保证金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，此外预售条件也得到放宽，项目只要开发到三分之一就可以拿预售证。这相当于交土地金尾款之前，项目已经可以达到预售，开发商手上的资金占用非常少，于是拿地热情也高了许多。

一位长江证券资深分析师也向《国际金融报》表示，武汉土拍市场以及楼市之所以能够快速复苏，并且有持续火热的势头，除了武汉本身具有潜力，也与今年武汉在疫情过后，调整指标、下调保证金比例等宽松的土地政策和楼市政策密切相关，这也是能够吸引众多开发商加大战略投资的重要因素。

下半年走势或趋于稳定

除了土地市场供应加速之外，货币政策放宽、销售回暖，使得房企资金得到补足。

亿翰智库数据显示，2020年三四月，房企信用债融资规模均超过1000亿元，同时典型房企的融资成本也普遍下降，万科、华润置地最低融资成本仅在2.5%左右，保利、滨江、金地的融资成本也低至3.5%以下。

58安居客房产研究院分院院长张波进一步分析，部分城市在土地政策上也给予了一定放松，包括付款、准备金要求层面的降低，一定程度上提升了房企拿地的意愿度。

房企高涨的拿地热情在上半年拿地金额方面得到了充分反映。

中指院披露的上半年房企拿地数据显示，1-6月，50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年的1706.9亿元;其中，27家房企2020年1-6月月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、龙光、首开前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储。

不过，这样的火热情况在下半年或会得到缓和。

陈霄认为，近两个月的土地市场热度主要是前期积压的需求释放的结果，下半年房企拿地可能会趋于谨慎理性。严跃进则提出，若销售市场情况还不错，那么部分房企依然会积极拿地。

亿翰智库分析指出，从全国土地供应与成交量来看，下半年普遍高于上半年，因此预计下半年土地供应与成交双升;但在疫情冲击影响得到消化后，政府供给端的纾困政策预计会逐渐退出，企业拿地成本提升，热情下降，同时叠加“房住不炒”，地产行业仍将面临“严控资金流入房地产”的状况。

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