德信中国频繁高溢价拿地调高权益比短期难实现

2020-06-15 09:58:11 来源：国际金融报

140亿

2020年以来至6月10日，德信中国在包括成都、杭州、宁波、武汉、温州等地先后拿下了12宗地块，规划建筑面积合计约123.16万平方米，总成交金额逾140亿元。

德信中国又出手了。6月11日，在经过了116轮竞价后，德信中国旗下的温州浩阔企业管理有限公司以36亿元的总价竞得温州鹿城区1宗综合用地，折合楼面价26385元/平方米，溢价率50%。而这已是该地块的最高限价。

据诸葛找房提供的数据，截至6月10日，德信中国先后拿下了12宗地块，规划建筑面积合计约123.16万平方米，总成交金额逾140亿元。而这些地块中，最高溢价率超过了100%。而高溢价率之下，如何保证项目的利润空间又成了德信中国面临的一项新课题。

记者就拿地、利润等问题向德信中国方面发去了采访提纲，截至发稿前，尚未收到进一步回复。

频繁高溢价拿地

事实上，德信中国近期在土地市场上的表现堪称“凶猛”。

6月10日，德信以总价10.55亿元摘得成都天府新区一宗宅地，成交楼面价15935元/平方米，以及须无偿移交面积比例8%，溢价率为47.83%。

5月28日，经过129轮举牌后，德信中国从万科、保利等18家房企中脱颖而出，以12.28亿元、80%的溢价率，竞得成都天府新区兴隆湖一幅商住用地。

这样的溢价率对于成都所在的二线城市而言着实不低。克尔瑞研究中心发布的数据显示，在5月25日-31日的一周内，二线城市整体平均溢价率仅为10%，而成都因天府新区、新都区等热点区域的高溢价成交带动下，在该周的溢价率也仅是接近30%。

德信中国还在持续加码布局浙江大本营。

5月19日，其以22.5亿元竞得宁波一宗城镇住宅用地，成交楼面价22140元/平方米，溢价率45.7%。

这一溢价率还不算高。半个月之后，6月4日，德信在188轮竞价后，以7.252亿元拿下徐州市鼓楼区一宗住宅用地，楼面价7469元/平方米，溢价率冲破100%，达到135.39%。

据克而瑞研究中心数据，6月1日至7日的一周内，以徐州等为代表的重点三四线城市供应了优质地块，整体溢价率约为24%;而在5月18日-24日的一周内，宁波的土地溢价率约为31%。

由此来看，德信所拿地块皆明显高于当周的平均水平。同时，粗略计算可知，截至目前，德信中国所获地块的平均楼面价约为11400元/平方米，远高于2019年约6220.2元/平方米的新增土地成本。

58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示，德信在港上市后，自身的规模化驱动力很强，同时可以看到其融资动作频频，资金储备量也明显加强。另一方面，近两年浙系房企的发展速度也表现较好，德信拿地出手迅猛也就在情理之中了。

张波也进一步表示，德信中国对部分城市有充分自信，或者十分看好部分城市，“抛开溢价率，从本身的实际地价来看，未来压力的确不小。”

不过，未来一段时间内，德信中国或许会延续这样积极拿地的动作。

在3月中旬举办的业绩发布会上，德信中国管理层曾表示，“2020年我们目前拿地压力比较小，公司已经有足够的供货量，截至2月底，我们可供货1020亿元，今年公司(新增货值)目标是800亿元。”

诸葛找房数据中心提供的数据显示，2020年以来至6月10日，德信中国在包括成都、杭州、宁波、武汉、温州等地先后拿下了12宗地块，规划建筑面积合计约123.16万平方米，总成交金额逾140亿元。

若算上6月11日拿下的温州地块，德信中国新增土地总规划建筑面积达到约为136.8万平方米。另据亿翰智库数据显示，2019年德信中国的销售均价为18308.5元。以此粗略计算，截至当前，德信中国所获货值约250亿元，仍低于800亿元的新增货值目标。

调高权益比短期难实现

拿地溢价率维持在高位，分散风险、保证利润空间对房企来说，是一个颇为重要的课题。尤其是在房地产行业利润水平普遍走低的大背景下。

亿翰智库研究总监于小雨向记者表示，过去，房企在获取高溢价率土地后，会选择“捂地”的方式来保证盈利，而现在则会找品牌溢价率高的企业合作。

这也正是德信中国选择的方式。在此前的2019年业绩发布会上，德信中国管理层表示，“地价较热时通过合作方式取得土地控制溢价率分散风险。”

不过，采取合作方式降低风险的另一面便是权益占比明显较低。

德信中国2019年年报显示，报告期内，其新增的38个项目总价值约295.13亿元，而其应占权益仅111.56亿元，占比仅为37.8%。同样地，在2018年新增的22幅土地中，权益占比仅为31.3%，其中，权益占比超过50%的仅9块，有一宗位于杭州地块，德信中国占比仅7.4%。

德信中国也意识到了这一问题。“合作也会带来运营效率的降低，所以我们从2019年开始逐步调整合作模式，从广泛合作到未来战略性合作、选择性合作。”公司管理层业绩会上也坦言，“未来也会进一步调高权益比，从40%-50%提高到50%以上。”

不过，诸葛找房数据中心分析师陈霄向记者表示，德信中国以合作方式拿地居多，权益比例较低，在当前的市场环境下，行业竞争日益激烈，采取合作方式拿地更能缓解风险压力。而从德信中国当前的盈利能力以及负债水平来看，短时间内提高拿地权益比例或难以实现。

对于通过合作开发降低风险的方式，地产评论员严跃进表示，“合作开发的模式会稀释企业项目销售收入”，同时，“一些高溢价项目，因为地块成本比较高，即便是通过合作开发也会还是有很多潜在的问题”。

张波则坦言，通过合作来分担风险并非最佳路径，2016年-2017年不少地王项目后续销售不佳，合作也未能实现预期收益的现象比比皆是。

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