金融街物业赴港IPO 独家保荐人是国泰君安国际

来源： 中国网财经

新年伊始，金融街物业便在港交所递交招股书，独家保荐人是国泰君安国际。

公开资料显示，金融街物业成立于1994年，以北京金融街区域的物业管理服务为起点，经过逾25年的发展，已经成为一家综合物业管理公司，主要为国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务。随着业务不断扩张，物业管理服务涵盖住宅、医院、学校等多个物业类别。

截至2019年9月30日，金融街物业共拥有11家附属公司及37家分支机构，为全国137个物业项目提供物业管理及相关服务，公司在管建筑面积为1902.2万平方米，其中42.1%位于北京地区。

逾八成收入来自金融街联属集团

在金融街物业的收入构成中，包括商务物业、非商务物业和餐饮服务等业务类别。

2017-2018年末及2019年前三季度，金融街物业的营业收入分别为7.57亿元、8.75亿元和6.91亿元。其中，商务物业的总收入分别为5.32亿元、5.91亿元和4.55亿元，分别占公司营收的70.29%、67.56%和65.82%;非商务物业的总收入分别为2.12亿元、2.59亿元和2.25亿元;餐饮服务的总收入分别为1314.1万元、1460.4万元和1116万元。

值得一提的是，在金融街物业收入构成中占比最大的商务物业，在管建筑面积却低于非商务物业。截至2019年前三季度，商务物业在管建筑面积为782.8万平方米，占金融街物业总在管建筑面积的41.15%;而非商务物业在管建筑面积为1119.4万平方米，占比为58.85%。

同时，金融街物业的营收对控股股东金融街联属集团也颇为依赖。数据显示，2017-2018年末及2019年前三季度，向金融街联属集团的项目提供物业服务所得的收入分别为6.46亿元、7.43亿元和5.71亿元，分别占金融街物业管理所得收入的86.92%、86.34%及83.93%。

面对这一情况，金融街物业在招股书中称，公司向金融街联属集团所开发物业提供物业管理及相关服务产生的收入占比，呈现一般下降趋势，显示我们逐步减少对金融街集团的依赖。

毛利率居行业低位

在毛利率方面，2017-2018年末及2019年前三季度，金融街物业分别为19.2%、18.5%和20.5%，而这一指标与同行业公司相比并不出色。同花顺IFIND数据显示，在已经赴港上市的25家物业公司中，2018年有22家的毛利率在20%以上，碧桂园服务、彩生活的这个数据更是超过30%。

即便是与同期在港递交招股书的宋都服务对比，金融街服务的毛利率也略显逊色。数据显示，2017-2018年末及2019年前三季度，宋都服务的毛利率分别为29.7%、28.3%和28.5%。

此外，从物业类别来看，金融街物业向非商务物业提供物业管理及相关服务的毛利率远低于商务物业。2017-2018年末及2019年前三季度，金融街物业管理商务物业的毛利率分别为25.3%、22.5%和28.5%，而同期管理非商务物业的毛利率则分别为5.5%、11.9%和7%。

其中，非商务物业中的住宅物业，截至2019年9月30日，毛利率仅为1%，比上年同期减少了5.6个百分点。对此，金融街物业在招股书中解释称，主要由于公司仍在磋商有关管理一处广东项目的未占用单位的物业管理费金额，且截至2019年9月30日尚未确定有关金额，以及应开发商要求为一处重庆项目维护小区产生的额外费用所致。

物业服务屡遭业主投诉

作为物业服务行业，能否为业主提供优质服务是物业公司的行业竞争力所在。金融街物业同样在招股书中称，公司的成就归功于品牌价值、多元化服务及高客户满意度。

但天眼查显示，金融街物业多次因物业服务合同纠纷与业主对簿法庭。中国网财经记者在查询中国裁判文书网时发现，涉及金融街物业的裁判文书共37篇，其中与物业管理相关的共14篇。

2019年10月24日中国裁判文书网发布的一起物业服务合同纠纷判决书显示，金融街物业作为原告，诉称被告拉法耶特百货公司未按照《物业服务协议》的约定足额向原告支付2018年12月的物业服务费。

对此，拉法耶特百货公司辩称金融街物业未履行其在物业协议下对建筑外墙及供配电设施的维修义务，提供的物业服务质量不合格，导致大厦外墙漏水、停电，给公司造成损失。拉法耶特百货公司因多次沟通未果，且其在漏水、停电事故中损失与2018年12月物业费金额大致相当，故未缴纳物业费。

最终法院认定，金融街物业公司在日常巡检、处理突发事件等方面的服务存在一定瑕疵。法院称，正是由于物业服务的服务特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费。

除商务物业项目外，金融街物业提供服务的住宅项目也曾遭到小区业主投诉。2019年1月，上海金融街融府临时业主委员会曾在其微信公众号公布相关物业问题十余条，包括物业服务态度差、物业费成本不透明以及入户大堂垃圾不及时清理等。

资料显示，金融街融府是金融街控股于2015年7月在上海首次公开拿地项目，其物业公司为金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司上海分公司，而金融街第一太平戴维斯则是金融街物业的直接非全资附属公司。

针对业主们集中提出的物业问题，上述物业公司经理曾反馈称，针对目前客服服务、保安执勤和工程维修等是需要提高的重点部分，我们已经在整改中，保安的规范执勤和礼节礼仪也在提高中。(记者 安平 实习生 马雨筱旭)

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