强监管下租金有望下行专家呼吁长租公寓回归本源

2019-07-12 11:02:14 来源：证券日报

北京租房市场似乎正在酝酿一场大的变革。

一方面，7月7日，北京市房地产中介行业协会向全市房地产经纪机构、住房租赁企业及相关从业人员发出倡议书，倡议不垄断房源、不哄抬租金、规范租金贷、抵制群租、依法进行租赁备案等。自如、相寓、蛋壳公寓、链家、我爱我家等租赁服务企业和中介机构龙头企业现场承诺不发布虚假房源信息，不垄断房源，不哄抬租金;不打隔断出租，不按床位变相分割出租;严格按要求规范“租金贷”等金融产品使用等。

另一方面，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局日前接连发布3个合同示范文本，将禁止隔断房提升至法律层面。

某头部中介机构相关负责人对《证券日报》记者表示，会配合相关政策，严格规范，目前尚无更新进展。另一位业务人员则告诉《证券日报》记者，目前“没有收到公司的相关信息”，尚有隔断房源待释放，对于目前居住在隔断房中的租客而言“估计影响不大，除非邻居举报”。

强监管下租金有望下行

这并非北京市首次规范隔断房。

早在2013年7月，北京市住建委即印发《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，称北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租。但时至今日，隔断房仍比比皆是，有业内专家甚至称某头部中介机构对外出租房源几乎“全部都有隔断”，亦有多位租客对记者表示其目前所租房屋中仍有隔断房。

在该业务人员看来，“除非被举报”，不然新规对隔断房租客影响不大。该业务人员谈道，其所在的中介机构对于打隔断本身就有要求，会考虑到走廊宽度、面积大小、是否有窗户、最多打一间隔断房等等，本身是较为合理的。

“北京生活成本太高了，如果没有隔断以后可能只能整租，到时候租客租房成本可能会更高”。上述业务人员谈道。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚同样认同隔断房的合理性，并认为不应“一刀切”，房租成本问题是其认同隔断房的一个重要原因。

“如果不加隔断房租价格可能会比较高，合理的隔断其实并没有太大问题。”江瀚谈道，“一般只隔断一间房的话，隔断房面积相对而言并不算小，不影响其他人使用的隔断是可取的。”

“不打隔断租金更高，这很可能是一种错觉。”中原地产首席分析师张大伟则认为，打隔断所产生的房租差价并没有让租金降下来，原本在北京地区的租户并未因此受益。张大伟告诉《证券日报》记者，与市场预期的相反，在强监管下，原本靠赚取房租差价牟利的机构或许会转而通过扩展房源等其他方式赚取收益，届时“房租甚至有望下行”。

专家呼吁长租公寓回归本源

在张大伟看来，国家所鼓励的长租公寓并不是现在的长租公寓。张大伟谈道，国家所鼓励的长租公寓模式在于增量，在于将原来不是用于租赁的房源，通过建设改造成租赁房源。但目前来看，尽管部分出租房屋也被称为长租公寓，但所说用的仍然为存量房源。

张大伟对《证券日报》记者表示，目前住房中介的盈利模式主要是将原有房源进行装修改造，使得过去的两居室变为三居室，部分较为低端的存量资源改造为中高端，并以此提高租金，赚取租金差价。

“现在应该鼓励中介、房地产企业开发新房源，而不是在吃差价上创新。租户需要的是更便捷，租金更为合理的房屋，而并非装修风格。”在张大伟看来，目前的中介机构以及地产开发商应回归长租公寓本源探索增量，例如城市中空置的写字楼、商场等均可成为交通便捷的新增租赁房源。(记者李乔宇)

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