发展REITs会造成房价上涨吗？业内专家给出答案

作为事关民生的一件大事儿，楼市的任何风吹草动都必然备受关注。

今年以来，无论中央支持雄安新区发行REITs等房地产金融创新产品，还是上交所表态要推动公募REITs试点，都表明了REITs在中国的发展将进一步提速。

在“房住不炒”的大背景下，房地产行业调控从严，房企融资渠道受到严格限制。那么，REITs作为新的融资渠道，会否给了房企迅速“铺摊子”的机会?是否会影响楼市调控的成果?会否造成房价的上涨?

“不会助推住宅价格非理性上涨”

所谓REITs，即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称为REITs)，是指将流动性低的不动产资产或权益转化为流动性较强的金融产品，向机构投资者和个人公开发行，以不动产持续稳定的运营收益和租金来回报投资者。

换句话说，REITs是一种和股票基金类似的基金，只不过募集资金投向的不是股票组合，而是不动产物业组合。比如某长租公寓公司发行REITs，那么这些公寓的大部分租金就会成为投资者的收益。

需要注意的是，国际普遍的REITs通常是公募类的，也就是上述定义所描述的。我国已经开展不少REITs试点，不过由于主要是面向机构投资人等限定性群体，也被称为私募REITs或者类REITs，真正公募REITs产品业内呼声较高，但仍未推出。

对于不动产的持有者——通常是开发商而言，发行REITs相当于缩短了投资回报周期，实现资金快速回笼。有舆论因此担心，开发商融资后大举抢地建房，以及投资者购买REITs加大了楼市的买方力量，都将推动房价的上涨。不过业内人士认为，此种担心大可不必。

从带来收益的底层资产来看，REITs主要针对的是酒店、办公、商业、基础设施等商业不动产，与传统的居民住宅严格隔离。商业地产普遍以自持为主，收入多依赖于运营品质提高带来的租金上涨，而住宅价格则依赖供求关系。

另一方面，REITs几乎不投资开发类物业，而是投资已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目。与开发商的前端“建设制造”相比，REITs的标的定位是终端的物业管理平台，本质上是运营商。

以此观之，发展REITs与住宅价格的涨跌没有因果联系。

“境外市场经验表明推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性，不会助推住宅价格非理性上涨。”全国政协委员、中国证监会原主席肖钢说。

中金公司近期发布的研报也认为，无论从业务线条还是融资路径上，都可以与传统的商品房开发做到有效隔断，因而也不会对地价、房价形成上涨压力。“即便开发商有通过REITs上市募资所得反哺商品房开发主营业务的倾向，这一渠道也可通过政策手段实现有效阻隔。”

而对商业不动产而言，REITs对二级市场不仅不会加大价格波动幅度，反而是具有“价格稳定器”和“价值发现”功能，防止资产炒作。

REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会。全国政协委员、中国证监会原主席肖钢认为，稳定现金流收益来源于“双重稳定性”，即物业成熟稳定性和分配比例稳定性。与此同时，强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。“与投机型投资者‘追涨杀跌’模式不同，REITs更具备长期价值发现能力。”

中金公司的研报显示，海外龙头REITs倾向于长期持有资产，资产换手比例和频率都很低，甚至在实体市场价格出现明显过高/过低的偏离时起到了稳定器的作用。“因此可以认为REITs与资产炒买炒卖是绝缘的。”

减少住宅市场的资金囤积

在普通住房市场中，REITs并非发挥不了作用。业内人士普遍认为，REITs将成为推动建立购租并举住房制度的重要工具，推动建立房地产市场的长效机制，一定程度上能缓解房价上涨的压力。

近年来，我国对住房租赁市场的发展十分重视，比如今年5月住房租赁条例再次列入国务院立法工作计划，多地出台租房补贴等政策。

不过租赁住房项目前期需大量投入，运营商通常要负担巨额的开发/收购和装修费用，而租房的收益率相对较低，收益期非常漫长。即便是当“二房东”轻资产运营企业，也需要承担前期的装修和收房成本。因此如何拿到钱是租赁项目运营商的头等大事。

上交所今年年初表示，加快发展住房租赁REITs。业内分析，通过发行REITs，就可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

中金公司认为，于政府而言，REITs打通了政策性住房，尤其是租赁住房的退出渠道，得以形成从开发投资到退出的闭环，从而加快财政资金的良性周转，提供住房供给效率。于企业而言，REITs的出台将支持那些真正有意愿发展租赁住房业务的公司，并且倒逼企业的资产运营和管理能力提升。

北京大学光华管理学院REITs课题组认为，REITs能够打通房地产投融资链条、降低融资成本以及促进房企市场化竞争，是房地产长效机制的重要组成。

简而言之，资金周转速度加快，租赁住房的供给就会增多。而社会资本进入增加，意味着运营商所需资金减少，资金门槛降低又导致入局者数量增加，运营商要打动投资者就必须提升运营能力。

“长期来看，这将促进住房供应结构加速改善，对缓解住房供应和房价上涨压力起到积极作用。”中金公司研报认为。

从投资端来看，中国民众对住宅项目的热衷，部分源于手里的资金缺少稳定可期的投资方式，股市风险高，而债市收益率又相对较低。REITs提供了方便投资商业地产的选项，且由于REITs是标准化的金融产品，小份额即可买入，这或有助于分散直接投资住房的压力。

“REITs有效降低不动产投资门槛，能够成为有效投资替代品，疏解住宅市场的储蓄资金，减少住宅市场的资金囤积。”肖钢说，同时，REITs丰富了公众投资理财选择，提高居民财产性收入。

“推动基础设施REITs正逢其时”

此外，REITs市场的重要发力点或是基础设施领域。与不动产领域一样，基础设施多是重资产项目。

国家发改委投资司副司长韩志峰说，一方面新建基础设施项目投资需要大量的资本金，另一方面已经形成的大量优质资产在沉睡。“大量的存量资产怎么盘活?很重要的一个手段就是推行基础设施REITs。”

今年1月，北京大学光华管理学院REITs课题组发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》(下称《研究》)称，中国基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿元规模的基础设施REITs市场。如果收费公路以REITs为方向的证券化率能达10%，那么该类资产就能达8000亿元。

韩志峰认为，推动基础设施REITs正逢其时。通过发行基础设施REITs盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，从而形成良好的投资循环。

REITs将基础设施的收益和负债打包转交给了下游的投资者，实现了运营方的轻资产运营。地方政府盘活了资源，降低了负债水平，企业也可以降低财务风险。

不过，REITs要解决投资人风险收益匹配的问题，拿出来融资的基础设施项目要能产生稳定现金流，且风险可控。同时，产权和权益要清晰，能够合法转让。

韩志峰认为，有六个具体基础设施领域适合发REITs，分别是：铁路、收费公路、港口等交通设施;供水供热供气等市政设施;电力、石油天然气等能源领域;园区开发和物流仓储的基础设施项目;污水垃圾处理、固体废物治理等生态环保领域;科技园区和科技设施。

《研究》指出，基础设施REITs的引入，有望改变中国基础设施传统投融资模式。“基础设施REITs拥有其他融资方式所不具备的优势和特点，与基础设施领域资金需求非常匹配，无论在宏观经济层面的降杠杆、补短板，还是在基础设施行业的投融资模式改革，以及微观层面的企业竞争力提升等方面，均具有积极的意义。”(陈俊松)

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