21解读丨深圳二手房参考价调整雾里看花

一则重磅消息让不温不火许久的深圳楼市活络了起来。

4月20日下午，市场传闻深圳二手房参考价将有重大变化，具体为：指导价不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考等。

21世纪经济报道记者通过开发商人士、银行人士以及中介人士多方了解，的确有部分银行、中介收到相关消息，可以按此操作；但官方并未正式发文，也让这一调整多了几分不确定性。

(资料图片仅供参考)

如若银行可不完全依照二手房参考价发放按揭贷款，则意味着，在严格按照二手房参考价发放按揭贷款两年之后，深圳二手房的定价机制和贷款体系将被重构，长远来看，也将对深圳楼市带来新的变化。

2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手房参考价发布机制，随后深圳各大银行陆续跟进，纷纷将二手房参考价作为按揭贷款发放的参考依据。在这一联动机制的影响下，深圳楼市的炒作氛围被彻底浇灭，金融属性也进一步减少，深圳二手房成交也由此降至新低。

市场的共识是，按照备案价、评估价发放按揭贷款，能够充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更对深圳楼市有一定的提振。不过，市场还普遍认为，深圳楼市后市的走势去向何处，则并非仅取决于二手房参考价，而是多个因素的复合影响。

重大变化

在深圳二手房参考价机制严格执行的两年时间里，对之进行调整的消息不时传出。因而，即便深圳二手房参考价作出一定调整，也是在市场预期之内，但具体操作细则如何修改的确具有较大的灵活度。

据21世纪经济报道记者从一位深圳商业银行人士处获得的消息，其所收到的对二手房参考价进行调整的版本是， “看成交价和评估价，谁低按谁贷款，参考价作参考作用。”

但上述人士也强调，这一调整并未正式发文，仅电话通知。另有两名四大行人士以及两名中介人士也向21世纪经济报道记者表示其有收到相关通知。

但截至目前，官方并未正式回应或者确认这一消息。21世纪经济报道记者浏览相关小程序了解到，4月20日晚间，深圳本土中介机构乐有家一度恢复二手房业主的真实报价，但没过多久，乐有家再度恢复参考价模式。

深圳二手房参考价之所以牵动各方的神经，是因为这是全国所有城市中对市场最具有指导作用的机制。

与其他城市的二手房参考价机制仅作参考作用不同，深圳的银行严格按照这一机制发放贷款。而深圳二手房参考价在2021年推出当时，多数仅为真实成交价格的6-8成。

这也就意味着，在二手房参考价的作用下，购房者如若通过按揭贷款购房，入手二手房的首付比例将可能被提高，杠杆也将被相应降低，购房门槛也由此有一定程度的抬升。

在深圳执行二手房参考价的这两年间，二手房的流动性也降至低点。

据深房中协统计的二手房网签数据，2021年，全深圳二手房网签（含自助）44375套，相比上年120295套的网签量，下降63.1%，是自2007年以来二手房网签量首次低于新房成交量。

进入2022年，深圳二手房成交量再度下跌。据深房中协统计，2022年全年深圳二手房录得（含自助）26853套。

在这种背景下，深圳二手房参考价是否调整、如何调整，一直是各方关注的焦点。

去年3月，市场也一度传出深圳二手房参考价将上调的消息，深圳住建局彼时回应称，“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整。”

虽有调整的预期在，但深圳二手房参考价仍按兵不动，直至这一次与按揭贷款不作完全挂钩的消息传出。

明源不动产研究院首席研究员艾振强在接受21世纪经济报道记者采访时表示，按照成交价或者评估价发放贷款充分发挥了市场在资源配置中的决定性作用。心理上会有一定的提振作用，因为市场普遍将其视为一个抑制因素，传言要松动的时间也很久了。如果靴子落地，确实可以认为是一个利好。后续购房者可根据真实市场报价和走势，做买卖决策。

有何影响？

不可否认，深圳二手房参考价在深圳市场高歌猛进的时期起到了相当有效的调节作用，但时隔两年，深圳二手房成交已经回归理性，二手房参考价如果在此时退出，能否再度激活市场的流动性，仍然有待观察。

深圳当前的二手房成交价在参考价以下的房源已经有不少。根据乐有家统计的数据，今年一季度，深圳全市成交热点盘基本均以低于或接近参考价（成交价与参考价偏差10%以内）成交。

更为直观的数据是，深圳二手房在参考价机制发布后，“泡沫”已经被挤出了许多。乐有家统计，参考价一年后，深圳热点小区价格下跌10%-15%，参考价2年后，价格下跌20%-40%。

按照此前深圳二手房参考价与真实成交价之间的价差，在如此幅度的下滑之下，深圳不少二手房成交价实际上已经无限接近参考价。

因此，如果二手房参考价机制不再与银行按揭贷款联动，其能否带动市场成交量上行，市场目前多数持观望态度。

一位深圳中介人士告诉记者，“按照成交价来放贷，应该会有一部分置换需求被释放出来。但是这几年深圳的新房其实承接了不少需求了，所以后续市场的变化不会一下就看出来。”

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，调整能否推动市场快速大规模回暖还有待观察，因为松动之前很多房子的挂牌价已经逼近指导价甚至低于指导价。按照成交价发放贷款而参考价不作调整，就是要避免二手房再次成为杠杆炒作的重心，彰显政策定力。“二手房定向去杠杆的信号还是比较明确，短期不利于市场预期稳定和二手房市场能够在企稳的基础上回升。”他说。

一位潜在的深圳购房者表示，如果按照成交价来贷款，她也仍然会根据自己的实际情况来决定是否买房。“我在深圳7年，深圳楼市最疯狂的时候我也经历过，这次调整感觉幅度也是比较小的，我朋友圈里的中介都没有很兴奋，所以我个人判断，市场还是会按照原有的趋势去走。”

事实上，在二手房流动性降至低点之后，今年以来，深圳二手房成交已经有一定回暖的迹象。根据深房中协统计，今年3月，深圳二手房录得签约4943套，环比增长39.2%，同比增长227.8%，创下近两年来二手房单月交易量新高。

市场单边上涨的信仰被打破，买卖双方也回归理性，即便此时二手房参考价进行调整，也是顺应时势。

“现在退出恰逢其时，因为很多已经低于参考价卖了。哪怕放开，对于价格的影响不大，但是成交量会有提振。最重要的是，它打破了炒房者房价会一直涨的信念，即便放开他们也不敢轻易下场。所以说，参考价已经完成了它的使命，是时候把主场交还给市场了。”一位深圳龙头房企的人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

（文章来源：21世纪经济报道）

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