泛海控股30.66亿再售武汉CBD减压 转型金融业务占比增超9成

逐步撕掉地产标签的泛海控股抛售旗下核心地产项目——武汉CBD项目。

1月5日，泛海控股(000046.SZ)宣布公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司拟30.66亿元出售武汉中央商务区地块。经初步测算，本次交易预计产生资产处置收益约12.51亿元。

这是继去年出售北京、上海项目及美国旧金山资产后，泛海控股再度出售旗下地产项目，表明其“去地产化”的决心已很明显。

2014年初，泛海控股宣布向金融、地产综合性控股公司转型，经过六年时间调整，转型效果已初步显现，金融业务也逐步替代房地产成为泛海控股核心业务，占比近95%。

然而，转型金融并没有让泛海控股的发展进入“快车道”，目前，公司还面临业绩疲软、盈利能力下降、负债压力，融资碰壁等难题。

最新三季度业绩公告称，2020年前三季度公司营业总收入约92.29亿元，同比增长11.01%;净亏损约6.12亿元，同比下降124.55%。

截至2020年三季度末，泛海控股总资产1827亿元，总负债1445亿元，面临400多亿元短期债务，而其账面资金仅188.7亿元，经营性现金流大幅下降89.7%至2.8亿。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向长江商报记者分析称，债务压力主要还在于销售回款比较缓慢，经营利润下降过快，债务雪球越滚越大，其次是跟公司的整体的营业收入下降有直接关系，转型业务增长非常缓慢。

针对上述相关问题，长江商报发送采访函至泛海控股方面，截至发稿前仍没有得到回复。

地产项目开发周期缓慢

占地总建面达到414.29万方，号称要投资千亿的武汉中央商务区，曾是泛海控股的核心地产项目。

武汉中央商务项目于2001年立项，隔年，为开发上述项目，泛海控股等五家企业组建武汉中央商务区股份有限公司。

拿下武汉中央商务区，泛海控股一度引来外界羡慕的眼光。

然而，经过十余年发展，武汉中央商务区项目至今仍未全部完工。据泛海控股2020年中报显示，该项目总建筑面积为414.29万平方米，截至二季度末，项目剩余可开发建筑面积达到287.4万平方米，占比接近七成。

项目投入大、开发周期长、进展缓慢，是泛海出售该核心地产项目的关键因素，其他地产项目也面临同样问题。

在拿下武汉中央商务区开发权的同一年，泛海控股还拿下了上海的董家渡项目，借旧区改造，以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米。由于泛海当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

而位于上海董家渡10号地块的泛海国际住区一期则是在拿地13年后的2015年11月才开盘。从2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今，泛海控股对于该地块的开发建设已经长达近18年，并且有相当一部分土地还在拆迁中。

2019年，上海外滩董家渡项目闲置17年后易主融创，收购价达125.53亿元，由于该项目地处黄浦江边，周边在售一手房均价普遍超过每平方米10万元，堪称上海绝版豪宅地块，“囤地”17年后，资产增值空间大幅上升。

随后2020年3月，泛海控股再度转让美国旧金山First Street和Mission Street的相关境外资产，交易金额12亿美元。

谢逸枫分析称，泛海控股出售子公司的项目，主要原因是债务压力非常大，现金告急，短期债务又到期，在没有充足现金流的情况下，只能通过转让手里的一些项目来偿还这些债务，也可以减少一些不良资产。

“泛海控股不断出售旗下土地项目资产加速去地产化，主要在于没有成功的房产开发模式和成熟的经营管理体系，没有形成自己的房产开发系统。”谢逸枫认为，现在房产开发竞争压力非常大，不仅仅在于拿地能力，融资能力，成熟的经验也是非常重要的，转向金融或战略投资这种轻资产方向对以后规划有益。

加速“去地产化”债务压力凸显

相继处置多项地产资产，其 “传统主业”地产业务收入也呈现逐年下滑趋势。数据显示，2017年至2019年，泛海控股地产业务收入占公司营业总收入的比重分别为48.92%、39.13%、22.44%，比重逐年下降。

2020年上半年，金融板块实现营业收入51.60亿元，同比增长25.55%，在公司营业收入中的比重接近95%，同期，该公司房地产业务的收入仅为2.91亿元，同比下降72.25%，占总营收的比例仅为5.33%。

在土地储备上也多年颗粒无收，2015年至2019年，泛海控股已连续五年在国内无新增土地储备。据泛海控股年报显示，截至2019年末，泛海控股累计土地储备总占地面积521.95万平方米，其中国内151.55万平方米，占比29.04%，仅有武汉中央商务区、北京泛海国际居住区二期以及沈阳泛海国际居住区。

随着武汉中央商务区的出售，泛海控股的土储近一步减少，地产营收比重更轻。

泛海控股董事长在展望2020年时曾表示，公司将以现有土地储备和在建工程为基础，持续推进房地产业务转型升级，继续把“促销售、抓回款”作为核心任务，加速在售项目和新增可售资源的销售去化及回款。

在外界看来，历经多年发展，泛海控股“去地产化”已经基本实现，但资金压力愈发凸显。2020年半年财报显示，截至6月30日，泛海控股的货币资金为204.6亿元，与2019年底相比，货币资金有所增加。另外，泛海控股的债务主要以流动负债为主。

截至2020年三季度末，泛海控股总资产1827亿元，总负债1445亿元，同比降低2.38%。其中短期借款157.7亿元，一年内到期的非流动负债250.4亿元，短期应付账款为55.5亿元，短期债项合计463.6亿元。

资产负债率多年踩红线超过80%，高于65%的行业平均水平。数据显示，2017-2019年公司的资产负债率分别为85.36%、86.60%、81.39%。到2020年6月30日，泛海控股的资产负债率仍高达80.11%。

“不能改善债务结构提振业绩的话，往后有可能把整个武汉CBD项目都出售。”谢逸枫认为，泛海既然已经转向金融和战略投资这两大板块，出售一些地块，对本身发展来说是有好处的，因为土地积压不仅仅会影响到资金的流动，还会造成债务的压力，及时出售反而能盘活更多资产。

债务压力下，泛海控股曾多次通过发债、融资以及卖地缓解债务危机，不过，发债融资过程并不顺畅，其债券多次未能获得市场足额认购。

2020年12月25日，泛海控股拟公开发行公司债券不超过22亿元，最终实际发行数量为5亿元;1月23日，拟公开发行债券不超过17亿元，最终实际发行数量为12亿元;2月26日，拟公开发行公司债券不超过5亿元，最终实际发行数量为4亿元。

此外，泛海控股开始寻求通过转让子公司股权的方式疏解资金压力。2020年8月，泛海控股发布公告称，公司将以42.29亿元的总价格，向上海张江集团、上海张江高科等22家投资者转让民生证券共31.07亿股股份(约占民生证券目前总股本的27.12%)。

泛海控股在年报中表示：将坚决贯彻落实“去杠杆”、“降负债”目标，力保公司财务安全稳健、风险整体可控。

谢逸枫指出，降杠杆可以通过卖手里一些土地项目回笼资金，引入新的战略投资者，采取这个合作开发的模式来迅速回笼资金等方式进行降杠杆。

转型金融业务占比增超9成

泛海控股原本以地产起家，主打一二线热点城市黄金地段商业地产。2014年初，泛海控股就做出了企业战略转型发展的决策，由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等业务的综合性控股上市公司转型。

这一年，公司通过内部整合与外部收购方式涉足证券、信托等多个金融领域，并逐一拿下金融牌照。

据公开资料显示，2015年，泛海控股斥资20亿元，发起设立亚太保险公司;斥资41亿元投资民金所、泛海融资担保、泛海基金、泛海资管等四家公司;持有郑州银行0.17%股份，广西北部湾银行6.32%股份，大连银行4.41%股份。2016年，“泛海系”斥资27亿美元收购美国大型综合金融保险集团Genworth。

自2020年1月13日，经中国证监会核准，行业分类由房地产业门类更新为金融业门类后，泛海真正由单一房地产上市公司，转型为“金融+房地产+战略投资”综合性上市公司。

如今，随着房地产业务相关收入持续收缩，金融收入占比不断增长。

财报数据显示，2016年，公司金融业务合计实现营业收入60.49亿元，占公司营业收入的24.52%;2017年，金融业务实现营业收入84.92亿元，占公司营业收入的50.31%;2018年，金融业务合计实现营业收入73.97亿元，占公司营业收入的59.63%;2019年，金融业务占公司营业收入的77.03%;2020年上半年，金融板块实现营业收入51.60亿元，同比增长25.55%，在公司营业收入中的比重接近95%。

但从整体来看，转型金融业务并未带领泛海控股进入高速发展“快车道”。近年整体业绩反而呈现疲软状态，2017年和2018年，泛海控股分别实现营收168.96亿元和124.04亿元，分别较上年同期下滑31.59%和26.50%。

2019年营收125.02亿元，较上年增长0.79%;净利润为10.95亿元，较上年同比增长17.62%，但扣非净利润4.92亿元，剔除2018年亏损年份，为自2012年以来新低。

2020上半年，泛海控股实现营业总收入54.62亿元，较上年同期增长5.64%;同期内，实现归属于上市公司股东的净利润亏损4.08亿元，较上年同期大幅下降123.50%。

最新三季度业绩公告称，2020年前三季度营业总收入约92.29亿元，同比增长11.01%;净亏损约6.12亿元，同比下降124.55%;基本每股收益-0.1178元，同比下降124.55%。

斥重金布局的金融业务，带来的利润贡献也十分有限。金融业务板块上，仅信托业务毛利率能比肩地产，2019年为54.4%。同期，证券业务毛利率为20.08%，保险业务毛利率仅1.59%。

2020上半年，泛海控股信托业务板块、保险业务板块毛利率均下降，信托下降至41.22%，保险仅有0.72%，只证券业务升至32.13%。而自2017年以来，泛海控股的信托业务收入并不可观，连续两年出现下滑，3年来累计下滑29.17%。

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