二掌门姚建辉坐镇 “宝能系”地产7000亿美梦如何实现？

在宝能地产板块获得新一轮融资后，姚振华为十年前就喊出的宝能地产IPO制定了明确的时间表。如今面对最晚2022年上市的承诺和市值最高达7000亿元、净利超400亿元的目标，掌舵宝能地产多年的姚建辉如何实现?

几天前，“宝能系”在港股的上市公司宝新置地公布了2019年半年报，不算靓丽的具体数据，却也从侧面反映了“宝能系”地产如今所面临的窘境。

上市主力宝能地产

8月26日，宝新置地(00299.HK)公布半年报，截至6月30日，公司营收16.29亿港元，同比增加84%;毛利为2197万港元，毛利率则从2.72%降至1.35%;净利出现了7804万港元的亏损，同时负债率上升到了69%。

2018年12月，加盟宝能仅一年的前保利干将余英离职，加入了融创华南公司。这位前宝能城发总裁的离职，人们猜测或与一个月前宝能城发并入宝能地产一事有关，而之前就有传出姚振华和余英在经营风格上存在分歧。

也正是随着余英的离任，“宝能系”地产也在悄然开启下一个篇章。去年在已有的两家房企基础上，“宝能系”又新设立了一家从事房地产开发的公司宝新实业。一时间，“宝能系”地产甚至实现了三驾马车并驾齐驱。

然而，并没有转化成优异的成绩，最终伴随着余英等人纷纷离职的人事变动，和11月宝能城发并入宝能地产等组织变动，“宝能系”的地产格局才渐渐清晰起来。

也就是在去年，曾于十年前就喊出上市口号的宝能地产，作出了2022年前上市的承诺，而随着宝能城发的并入也确定了宝能地产上市的主力地位。

面对上市承诺，以及姚老板提出的市值5000-7000亿，利润超400亿的目标;这对于业务规模长期徘徊在中下游的水平，营收维持在100亿规模的宝能地产来说，其当家人，同时也是姚振华弟弟的姚建辉，上市实在不是件容易的事。

港股两大平台能否助力地产上市

常言道：“打虎亲兄弟，上阵父子兵”。在商场也不乏兄弟俩携手上阵，而在盛产商业奇才的潮汕地区更是如此。

1992年，那个曾在南海画一个圈的老人发表了重要的南巡讲话。如很多年轻人一样，当时刚刚大学毕业的姚振华备受鼓舞，便拉着弟弟姚建辉前往深圳创业。

1998年凭借着源于潮汕人敏锐的商业嗅觉，已经有一定积累的姚氏兄弟，果断进入当时还刚刚萌芽的房地产业，并开发了深圳市福田区中港商业城项目，这也被当做“宝能系”进入地产行业的第一步，同时也成了姚氏兄弟与房地产业情缘的开端。

2002年，宝能地产正式成立，但起初一直不温不火。直到2009年，宝能地产一轮“大跃进”式发展的开启。2013-2014年，宝能地产更是启动了全国扩张计划，从一城一盘，扩展至2014年底的约30城40盘，并计划在2015年使宝能地产开发体量达3500万平方米。

然而，人算不如天算，2014年地产寒冬突如其来，让本想大展拳脚的宝能地产资金压力倍增，被迫放慢了脚步。而在宝能内部，关于地产行业的思路也在悄然转变。

姚振华将重心转移到了已经做得风生水起的金融保险行业，并谋划借助资本的力量实现地产行业的弯道超车，这也为之后轰动全国的“宝万之争”埋下了伏笔;“宝能系”自家的地产则交由其弟弟姚建辉打理。

与善于资本间长袖曼舞、高举高打的哥哥不同，姚建辉一直低调示人。就算从2010年起，屡次出任宝能集团法人代表、董事长、总经理等职务，甚至和姚振华多次上演董事长和总经理职位的对调的姚建辉，也鲜有人知道他的背景。

直到2015年，港交所上市公司中国金洋公布的一份文件，才使二人实为亲兄弟的关系浮出水面，而一同浮出水面的还有多年来由姚建辉在港股打造的“宝能系”地产融资平台。

不过，相较于哥哥的高调，低调的姚建辉，在港股按步就搬进行着他的运作。

宝能举牌万科A(股票代码：000002.SZ)后不久，其就通过前海人寿控股了一家当时名为世达科技的上市公司。2015年，借世达科技(股票代码：01282.HK)配股之际，姚建辉更是瞅准机会一举入主。

随后几个月更名为中国金洋(现已更名为宝新金融)的世达科技，在增设了证券投资业务后，市值更是从宝能系入主前的8.8亿港元飙升到如今90亿港元，宝能二掌门姚建辉财技相较于其大哥也毫不逊色。

随后几年，中国金洋在姚建辉的打理下，所涉业务增减有度。在删掉一些如电子制造业等不赚钱业务的同时，增加了对包括金融服务、证券投资等在内的投资，更是将物业投资打造成了新“造血”板块。

2018年11月，中国金洋以4.12亿港元收购自然人艾青及其全资控股的利赢投资有限公司手中持有的11.44亿股新体育股份。收购完成后，新体育也因中国金洋持有的28.18%股份，被列为其“联营公司”。

之后，被收购的新体育经过了一系列业务调整，已逐渐成为以综合物业开发和服务为主的地产公司，公司名称也更名为宝新置地。

至此，姚建辉在港股，已经为宝能地产搭建了两个融资平台。而面对即将到期的上市承诺，以及哥哥姚振华的雄心壮志，作为弟弟的姚建辉要如何用好手中的牌?

欲上市，姚建辉手中的牌

去年7月包括界面在内的多家媒体爆出了宝能地产的最新版本，“宝能系”地产板块计划引入300亿元战略投资，而作为条件“宝能系”承诺最晚将于2019年底向审理机构递交上市材料，并于2020年-2022年完成地产板块上市，如果在2022年前还未完成上市，投资者可获得每年12%的投资收益。而最终的上市地点是A股还是港股，将要视情况决定。

当时，一位宝能地产内部员工曾感慨道：“上市的事情，从2008年听到现在，最接近的一次是参加了内部路演培训。”

如果说迟迟未能上市，对于员工来说是无尽的失望。对于现在的宝能地产当家人姚建辉来说则是“山大的压力”。

而虎符财经发现，上市对于弟弟姚建辉来说，其压力还在于如何利用手中的牌完成哥哥的梦想。

创立已久的宝能地产，排名也一直在百名开外。而根据克而瑞房产信息公布的2018年房企销售额百强榜单显示，宝能地产仍旧没能跻身百强行列。

排名第一百名的绿都地产销售额为218亿元，也就是说宝能地产的销售业绩应该低于这一水平。

而据虎符财经了解，2017年宝能地产仅实现销售额119亿元，同比2016年的142亿元营收下降16%，2015年这一成绩为132亿元。

除了营收常年徘徊在百亿规模外，宝能地产还曾出现过项目未如期开工的情况，如果再算上此前因人员变动和组织架构调整带来的不确定性，以及目前房地产行业整体遇冷的环境，姚建辉想要打好上市这局牌挑战不小。

好在除了这些以外，姚建辉手中还有一些好牌可以扭转一定劣势。据不完全统计，目前“宝能系”持股5%以上的A股上市公司有7家，其中4家A股公司的股份均为其通过二级市场买入，包括万科A、韶能股份(000601)、中炬高新(600872)、明星电力(600101))。这就为宝能地产提供了充足的融资渠道，仅2018年“宝能系”通过万科A就套现257亿元。

前些年相对沉默的宝能地产，近几年在土地市场也是动作频频，囤积了大量土地。不久前，仅在腾冲一地，宝能地产就拿下了千亩土地。如果再算上宝能因积极布局新能源汽车获批的土地，使得宝能土地储备大增。

如今，时间对于姚建辉来说，每一声“滴答”都像是无形的提醒，但上市或许还要计之长远。

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作者：鹿凯

来源：虎符财经

标签： 姚建辉 宝能地产